Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında geçtiğimiz hafta toplanan Finansal İstikrar Komitesi toplantısında konut kredisindeki sınırlamalar, KMH ve kredi kartlarına ilişkin atılacak adımlar değerlendirildi.
Hazine ve Maliye Bakanlığı’ndan yapılan açıklamada, “Bankacılık sektörünün genel görünümü, ilk kez konut alacaklar için konut kredilerindeki sınırlamalar ele alınmış, istişarelerde bulunulmuştur” denildi.
Vatandaşın acil nakit ihtiyacını karşılamak için kullandığı Kredili Mevduat Hesabı (KMH) için yeni bir düzenleme yapılabileceği konuşulurken, ilk kez evini alacaklara ilişkin de kolaylık sağlanacağı belirtildi.
KMH hesaplarına ilişkin gelire göre bir sınırlama yapılabileceği gündeme gelirken, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun kredi kullanmak isteyenlere de kolaylık sağlayacağı öne sürülüyor.
GAYRİMENKUL UZMANI ÖZELMACIKLI: 3 ALTERNATİF ORTAYA ÇIKIYOR
İlk defa ev alacaklara ilişkin limitlerin artırılacağı, faiz oranını da düşürüleceği konuşuluyor. Kredilere ilişkin yeni düzenleme ne olacak? Konuyla ilgili beklentilerini 2 uzman isim milliyet.com.tr’ye değerlendirdi.
İNDER YKB ENGİN KEÇELİ: ‘İLK EVİNİ ALACAKLARA KOLAYLIK’
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli’nin milliyet.com.tr’ye yaptığı açıklamalar şu şekilde: Bu daha çok ilk evini alacaklara yönelik bir kolaylık olacak. Zaten henüz hayata geçmemiş, yalnızca teoride çerçevesi belirlenmiş bir durum. Olası bir kampanyada ‘Talep nasıl şekillenecek, fiyatlara yansıması nasıl olacak?’ biraz izlemek gerekiyor.
SIFIR KONUTLARA TALEBİ ARTIRIR MI?
Evet, doğru kurgulanırsa sıfır konuta talebi artırır. Çünkü sıfır konut hem deprem güvenliği hem de yeni mevzuatlara uygunluk açısından alıcı için daha güvenli bir seçenek. Şu anda ikinci el konutlara yönelim daha fazla, çünkü sıfır konutta hem arz sınırlı hem de fiyatlar maliyetler nedeniyle yüksek.
Kredi gevşemesi geniş kitlelere ve yüksek limitlere açılırsa, bu kez talep patlar ve sıfır konut fiyatları çok hızlı yükselir. O zaman da beklenen etki tersine döner. Ben burada yine hedefli bir yaklaşımın altını çiziyorum. İlk evini alacak, gerçekten ihtiyacı olan kesimi destekleyen bu model doğru bir şekilde işlerse sıfır konut tarafında sağlıklı bir hareketlenme olur.
İSTANBUL’DA SIFIR KONUT FİYATLARI NE KADAR?
Bugün sahada gördüğümüz tablo çok basit aslında. Bugün 75–90 metrekare bir daireyi üretmenin metrekare maliyeti 30 bin lira civarına gelmiş durumda. Üzerine arsa payı, finansman, ruhsat gibi kalemler girdiğinde de bu rakam zaten bu ortalamanın çok daha üstüne çıkıyor.
Satış tarafına baktığımızda ise İstanbul’da sıfır konutlarda metrekare fiyatları en az 90 bin liradan başlıyor. Proje biraz nitelikliyse, iyi bir lokasyondaysa bu rakam daha da yukarı gidiyor. O yüzden ‘fiyatlar niye düşmüyor?’ sorusu çok sık geliyor ama cevabı aslında zor değil. Maliyet bu noktadayken, fiyatların aşağı gelmesi kolay bir şey değil.
FİYATLARI NASIL ETKİLER?
İlk el konutun en büyük avantajı güvenlik ve kalite. Deprem gerçeğini yaşadığımız bir ülkede bu çok önemli. Bir de eğer kredi tarafında ilk el konutları destekleyen bir düzenleme gelirse, bu segmentin satış kabiliyeti artar.
Fiyatlar konusu ise tamamen atılacak adımların dozuna bağlı. Eğer faizler kontrolsüz şekilde düşürülürse, fiyatlar çok hızlı artar. Ama sınırlı, hedefli bir kredi modeli olursa; bu daha çok erişimi artırır, fiyat artışını da nispeten dengede tutar.”
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı’nın açıklamaları şu şekilde: “İlk kez ev alacaklara ilişkin konut kredileri kısmen gündeme alınmaya başlandı. Bu kapsamda hükümetimizin politikası evsiz vatandaşların ev alımını kolaylaştırmaktır. Çünkü kiranın enflasyona etkisi oldukça yüksek. O nedenle ev sahipliği oranını artırmak adına atılacak adımlara destekler verilmesi öncelikli bir gündem konusu.
500 bin sosyal konut projesinin devreye alındığı ve ilk kez kiralık konut üretilecek olması hükümetin bu konudaki politikasının önemli unsurlarından biridir.
İlk defa konut sahibi olacaklara ilişkin krediye erişimlerinin desteklenmesi önemli bir ihtiyaçtır. Burada kredi desteklerine ilişkin 3 alternatif ortaya çıkıyor.
Bunlardan birisi kredi limitlerinin artırılmasıdır. Bankalarda çeşitli krediler için limitleri söz konusu. Örneğin bireysel kredilerle ilgili kendi hacimleri içerisinde ayırabilecekleri pay BDDK tarafından kısıtlanıyor. Kamu bankalarında bu pay biraz daha zor, çünkü onların bireysel müşterilerden ziyade kamu ve özel sektör müşterileri çok daha yoğun. Özel bankaların nispeten daha geniş kredi hacmi potansiyeli var. Onlar da rekabetçi faiz oranları çerçevesinde hareket etmek istiyorlar. Birinci olarak bankaların kredilendirilebilir limitlerinin BDDK tarafından güncellenmesi lazım.
İkinci husus da aslında dairelerin değerinin ne kadarına kredi çekildiğine ilişkin bir sınırdır. Burada ilk evini alacaklara ilişkin çeşitli destekler ve genişlikler olsa da bazı büyükşehirlerde bu tutarların ihtiyaçları karşılamadığını görüyoruz. Örneğin ikinci el bir gayrimenkulü almak isteyen B sınıfı altındaki bir daire için örneğin C ya da D sınıfı enerji kimlik belgesine sahip olan bir daire için 5 milyon TL değerindeki bir taşınmaz için en fazla 2.5 milyon TL kredi kullandırılabiliyor. Limitlerin yükseltilmesine ihtiyaç var.
Üçüncüsü de tabi kişilerin geliri ile ilgilidir. Kamu bankalarının özellikle bu konuda geçtiğimiz dönemlerde çok sıkı davrandığı, çekilen krediler için verilen rakamların neredeyse 500 bin TL seviyelerinde kaldığı, üzerine kredi verilmediğine yönelik örnekleri gördük.
O nedenle ihtiyaç olan şey aslında kişilerin gelir seviyelerinin daha fazla kredilendirilebilir şekli ile değerlendirilmesi olacaktır. Böyle bir sirkülasyon ilk defa ev alacak kişiler için önemli bir destek oluşturur.
Borsanın nispeten düzeltmeler yaptığı, altının değerlendiği bir dönemde, 500 bin sosyal konut projesi kapsamında konut talebinin bu kadar canlı olduğu bir dönemde sektörü hareketlendirmek adına önemli bir ihtiyaç diyebiliriz.
KREDİ FAİZLERİ NE KADAR DÜŞER?
Tabi kredi faizlerinde düşme eğilimi var, ama bu eğilim şu an bu kadar yüksek bir maliyetin, kamu tarafından desteklenebilir bir maliyet çerçevesinde olmadığını söylemek lazım. Şu anda %2.50 seviyelerinde faiz oranları. O nedenle verilecek destekler nispeten belki çok kısıtlı faiz indirimleriyle olabilir. Bizim beklentimiz bankaların uyguladığı kısıtlamaların kaldırılması, esnetilmesi ve ikinci eldeki satılık gayrimenkullerin bu sürece dahil edilmesi olacaktır.”
