2026 yılı itibarıyla tapuda evin değerini düşük gösterenlere (eksik beyan) uygulanan vergi zıyaı cezaları artırıldı. Önceden düşük beyan durumunda uygulanacak vergi cezası %25 iken yeni düzenleme ile ceza tutarı %100’e çıkarıldı. Yani yaklaşık 4 kat artışa gidildi.
Bilindiği üzere taşınmaz satışlarında beyan edilen tutarın %4’ü tapu harç bedeli olarak ödenmekte. Bu işlem sırasında daha düşük vergi ödemek isteyen taraflar önceden anlaşma yoluna giderek tapu müdürlüklerine yaptıkları beyanda evin satış bedelini gerçek değerin altında gösterebiliyordu.
EVLERE TEBLİGATLAR GİTTİ
Bu kapsamda tapu işlemleri Maliye’nin radarına takıldı. Gerçek değerin bildirilmediği düşünülen bazı taşınmazlar için Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından işlemin yapıldığı kişilerin adreslerine tebligatlar gönderildiği belirtildi. Konuyla ilgili bazı vatandaşların sosyal medya üzerinden kendilerine gelen tebligatların görüntülerini paylaştıkları gözlendi.
15 GÜN SÜRE VERİLDİ
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından şüpheli işleme konu alıcı ve satıcı taraflara gönderilen tebligatlarda devir işleminin detaylarını paylaşmak üzere taraflara 15 gün süre verildi. Bu süre içerisinde Defterdarlıklara bağlı Denetim Koordinasyon Müdürlüğü’ne gidilerek savunma yapılması gerektiği hatırlatıldı.
‘YOĞUN BİR DÖNEME GİRİLDİ’
Peki tapu işlemleri nasıl denetleniyor, burada sistem nasıl işliyor? Evine tebligat gelenler ne yapmalı? Tapuda değeri düşük gösterenlere ne kadar ceza kesiliyor? Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Son dönemde bu tür incelemelerin artırıldığını söylemek mümkün. Gerek kira geliri elde edenler gerekse de şirket ortaklıkları için Gelir İdaresi Başkanlığı yoğun bir vergi incelemesi yapıyor.
Gayrimenkul satışlarından elde edilen tapu harcı ve değer artış kazancı gelirleri açısından 2025 yılı yoğun bir takip yılı oldu diyebiliriz. İncelemelerde tespitler Risk Analizi Genel Müdürlüğü tarafından inceleniyor. Tarafların vergiye uyumlu hareket etmeleri çerçevesinde pişmanlık dilekçeleri vermeleri ve beyanlarla ilgili düzeltme yapılması için yoğun bir döneme girildi diyebiliriz.
İNCELEMELER NASIL YAPILIYOR?
Tapuda alım satım işlemleri sonrasında (özellikle 2025 yılında bunu daha çok konut türü taşınmazlarda gördük) Gelir İdaresi Başkanlığı o bölgedeki emsal satışlara, hazırlanmış değerleme raporu örneklerine ya da yapay zeka destekli sistemler üzerinden aldığı veriler çerçevesinde bu tür incelemeler yapıyor ve bunu denetliyor.
Diyelim ki bir taşınmazın belediyedeki değeri 4.5 milyon TL olarak gözüküyor. Taraflar belki de bu taşınmaz için aralarında 7 milyon TL üzerinden anlaşıyorlar. Rayiç değer 4.5 milyon TL ise 5 milyon TL olarak göstererek satış yapıyorlar. Gelir İdaresi Başkanlığı da ‘İlgili gayrimenkulün o bölgedeki fiyatı 6.5 milyon TL siz neden eksik gösterdiniz?’ diyerek yazı gönderip harç gelirlerini artırmak istiyor.
‘TAPU HARCI GELİRLERİ REKOR KIRDI’
2025 yılı harç gelirleri açısından büyük bir rekor kırdı. Bir önceki yıla göre %75 artışla 168 milyar TL tapu harcı geliri elde edildi. Harç gelirindeki artışların en önemli nedenlerinden bir tanesi gösterilen değerlerle ilgili beyan düzeltmeleridir. 2026 yılında biz bu rakamın 300 milyar TL’nin üstüne çıkacağını değerlendiriyoruz.
‘ARSA VE ARAZİLERDE DEĞERİ DÜŞÜK GÖSTERME DAHA FAZLA’
Arsa ve arazilerde tapuda değeri düşük gösterme daha fazla, konutlarda ise bu oran daha düşük. Çünkü belediye rayiçlerinin uyarlanmasında güncellemeler var. Mükellefler açısından da belediye rayiçlerinden az olmamak kaydıyla satış bedelleri beyan ediliyor. Vatandaşın en önemli sıkıntılardan birisi hem karşılaştığı yüksek tapu harcı tutarı hem de değer artış kazancı vergisidir. Vatandaş doğru rakamı göstermek istese bile satıcılara yüksek oranda değer artış kazancı çıkabiliyor. Bu kaçınmanın birinci nedeni oluyor. Biz sektör olarak değer barışı getirilmesini dile getiriyoruz. Belediyelerdeki rayiç değerler 3 kata kadar artırılınca neredeyse 5 yıl içinde yapılan birçok satış değer artış kazancının konusunu oluşturdu.
Sektör olarak bir değer barışına ihtiyaç var. Vatandaşlar açısından belki bu tespitlerin bir kısmı doğru ama bir kısmı da haksız diyebiliriz. Çünkü bununla ilgili değeri etkileyen çok sayıda faktör var. Bir taşınmazın içinde kiracı olup olmaması, taşınmazın tadilat gerektirip gerektirmemesi, taşınmazın katı, cephesi gibi çok sayıda faktör aslında gayrimenkul piyasalarında taşınmazları oldukça heterojen bir konumda değerlendirmemizi gerektiriyor. Fiyatlar belirlenirken sadece o bölgede çıkan fiyatlar ölçüt değil. Bazen özel durumlar nedeniyle gayrimenkulün daha uygun fiyata el değiştirdiği de söz konusu olabiliyor. Düzenlemeye gidilmesi ve buradaki indirim ile vatandaşın uyumlu beyanını öne çıkaracak çözümler geliştirilmesi daha elzem bir ihtiyaçtır.
‘DUBAİ’DE DEĞER ARTIŞ KAZANCI VE KİRA VERGİSİ YOK’
Şu anda dünyada tüm gayrimenkul piyasalarında yoğun ilgi göre Dubai piyasasına baktığımızda değer artış kazancı, kira gelirlerinden alınan vergilerin olmadığını görüyoruz ama devletin öncelikli alma hakkı olması nedeniyle vatandaşlar doğru beyanda bulunuyorlar. İşlemler yasal ve doğru rakamlar olarak gösteriliyor. Türkiye’de doğru bir uyum süreci olduğu taktirde vatandaşın daha doğru beyanda bulunabileceğini söylemek mümkün.
‘PROBLEM MÜTEAHHİTİN İLK SATIŞINDA BAŞLIYOR’
Ülkemizde değer artış kazancı vergisi ve beyanı oldukça sınırlı, tapu harçları ile kıyasladığımızda neredeyse yok denecek kadar azdır. Vatandaşı doğru beyana teşvike ihtiyaç var. Konutlarda beyan problemi müteahhittin daha ilk satışında başlıyor. Müteahhit bu gayrimenkulü satarken resmi gösteremediği masraflar nedeniyle, kendisine de daha fazla vergi çıkmaması amacıyla değeri düşük göstererek satmaya çalışıyor. Başlangıçta yanlış belirlenen rakamlar silsile yoluyla devam ediyor. 5 yılı aşmayan satışlar, cins değişikliği nedeniyle yeniden değer artış kazancının konusu olan taşınmazlar sektörde önemli bir problem teşkil ediyor.
EVİNE TEBLİGAT GİDENLER NE YAPMALI?
Evlere giden tebligatlarla ilgili vergi dairelerine beyanda ya da itirazda bulunmak önemli. Kişiler gerçekten tespit edilen rakamlar çerçevesinde satışlar yaptıysa beyannamede düzeltmeler yapabilirler. Daha önce bazı Danıştay kararlarında buna ilişkin düzenlemeler yapıldı. Danıştayın kararlarının bir kısmında somut olarak ortaya konulamayan beyanlar varsa, yani varsayım ile ceza kesilemeyeceğine yönelik tespitler de söz konusudur. Somut ispat olmayan durumlarda çok net cezaların kesilemeyeceğine ilişkin kararlar var.
Yazılarda verilecek cevaplar varsa ve gerçekten düşük gösterilmediyse ‘ben bu bedele sattım, bundan fazlasını almadım’ diyebilirler. İdare elinde somut değer olduğuna inanırsa takdir komisyonuna sevk edip ceza kesebilir. Bu noktada kişilerin vergi mahkemelerine dava açma hakkı var. Çok da tedirgin olmamakta fayda var. Önemli olan doğru tebligatta bulunmaktır.
TAPUDA DEĞERİ DÜŞÜK GÖSTERMENİN CEZASI NE?
Örnek vermek gerekirse gerçek satış bedeli 6 milyon TL olan bir taşınmaz tapuda 3 milyon TL olarak gösterildi. Belediyedeki değeri de 2 milyon TL’ydi. Evet, belediyeden yüksek değer gösterdiniz ama Bakanlık tarafından gerçek değer göstermediğiniz tespit edildi. Sizin burada vergiyi ödemekten kaçındığınız 3 milyon TL üzerinden bir tapu harcı ödemeniz söz konusu olacak. 3 milyon TL’nin tapu harcı da alıcı ve satıcı için 60’ar bin TL’den 120 bin TL yapar.
Eskiden ceza 120 bin TL’nin yüzde 25’i kadardı, şimdi yapılan düzenleme ile 120 bin TL’ye kadar kaçındığınız bu tutar üzerinden 120 bin TL kadar da ek bir ceza ödeyeceksiniz. Bu da gecikme bedeli ile birlikte ödenmiş olacak.”
