sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı.
Rapora göre Haziran’dan Temmuz’a Türkiye genelindeki cari konut fiyatı artış oranı enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşüktür. Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı ülke genelinde yüzde -21,1’e, İstanbul’da yüzde -22,7’ye, İzmir’de yüzde -18,4’e, Ankara’da ise yüzde -19,1’e kadar gerilemiştir. Reel fiyatlarla kira ortalaması ise geçen yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 10,5, Ankara’da yüzde 1,6, İzmir’de ise yüzde 0,5 daha düşüktür.
Reel konut fiyatında düşüş
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Temmuz’da da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi Temmuz ayında Haziran’a kıyasla 4,3 puanlık bir azalışla 161,9 olmuştur. Haziran’dan Temmuz’a enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla yüzde 3,2 ve yüzde 0,6). Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.
Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Üç büyük ilde reel satış fiyat endeksinde düşüş
Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Haziran’daki durağanlıktan sonra Temmuz ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Haziran’dan Temmuz’a reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 5,1 puan, Ankara’da 3,8 puan, İzmir’de ise 2,7 puan azalmıştır. Temmuzda reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 157,3, Ankara’da 181,9, İzmir’de ise 171,8 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçmiştir. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı Mayıs’tan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başlamıştır. Temmuz 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Haziran 2024’e kıyasla 1,3 puan artmış ancak yüzde -21,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. (Şekil 3)
Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari fiyatlarda artış yavaşlıyor
Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yapmıştır. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Temmuz 2024 itibariyle yüzde 27,6’dır.
Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı 3 büyük şehir için de geçerlidir. İstanbul’da zirveye yüzde 240,9 ile Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Temmuz 2024’te yüzde 25’e gerilemiştir. Ankara ve İzmir’de ise zirveye yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile Eylül 2022’de ulaşılmış, Temmuz 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 31’e ve yüzde 31,9’a gerilemiştir. (Şekil 4)
Şekil 4: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Konut talebinde artış
2023 Ocak’ta istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks Haziran’dan Temmuz’a yüzde 37,8’lik sert bir artışla 142,4’e gelmiştir. Ancak endeks geçen yılın Temmuz ayına kıyasla yüzde 2,7 daha düşüktür. (Şekil 5)
Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel kirada yıllık değişim negatif alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibariyle yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Temmuz’da yüzde – 9,8 oldu. Reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre de ortalamada yüzde 9,8 düşüktür. (Şekil 6)
BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almaktadır. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemektedir. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değildir. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtmaktadır.
Şekil 6: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Cari kira fiyatlarında artış yavaşlamaya devam ediyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi 2023’te Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükselmişti. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Eylül’den itibaren düşüştedir. Mayıs 2024’te yüzde 49,8 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Temmuz 2024’te yüzde 45,9’a gerilemiştir. (Şekil 7)
Şekil 7: Türkiye ve üç büyük ilde bir önceki yılın aynı ayına göre cari kira fiyatı değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.
Kiralık konut talep göstergesi 2023 Ağustos – Kasım arasında düşerken, Aralık’tan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermektedir. Temmuz ayında kiralık konut talep endeksi, uzun süren bayram tatili nedeniyle nispeten durgun geçen Haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artmıştır. Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın Temmuz ayına kıyasla yüzde 5,4 daha düşüktür. (Şekil 8)
Şekil 8: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
