GPPS Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, “Birinci El Konut Fiyat Endeksi” oluşturulması ve mevcut Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nin bu doğrultuda yeniden değerlendirilmesi önerisinde bulundu.
Konut Fiyat Endeksi (KFE), Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla 2010 yılından itibaren mevcut olup, 2012 yılından itibaren yayımlanmaya başladı.
Son dönemde gayrimenkul basınında ve sektör yorumlarında sıkça yer bulan Konut Fiyat Endeksi kavramının altyapısını değerlendiren Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu, endeksin inşaat, proje geliştirme ve GYO alanlarının oluşturduğu birinci el üretim ekonomisine referans olabilecek şekilde ele alınması gerektiğini belirtti.
Birinci el konut pazarı, projeden teslim aşamasına kadar gelen inşaat sürecini kapsıyor. Bu sürecin başlangıcından bitişine kadar üreticilerin konutların pazarlama ve satış faaliyetleri devam ediyor.
Bilge Özdemir, sektör tecrübe ve deneyimine dayanarak pazar yapısı içinde konutların yaklaşık yüzde 75’inin proje aşamasında, yaklaşık yüzde 25’inin ise stok veya teslime hazır aşamada satıldığını ifade ediyor.
Proje aşamasında satılan ve yaklaşık yüzde 75’lik bölümü temsil eden konutlarda mortgage veya konut kredisi kullanımı, ekspertiz ve değerleme imkanı bulunmadığı için ağırlıklı olarak proje geliştirici garantörlüğü ve iş birliği kapsamında gelişiyor.
Birinci el konut pazarının yaklaşık yüzde 25’ini temsil eden mortgage veya konut kredili satışlarda ise Konut Fiyat Endeksi verilerinin sektör açısından anlam ifade ettiği belirtiliyor.
Konut Fiyat Endeksi verisi, konutun fiyatını temsil etmek üzere bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yapılan başvurular sırasında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerlerinin kullanıldığını ortaya koyuyor. Satışın gerçekleşmesi ve kredinin kullandırılması şartı aranmazken, değerlemesi yapılan tüm konutların kapsama dahil edildiği belirtiliyor.
GPPS Platformu, bu yapı içerisinde Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nin birinci el konut piyasasını daha doğru temsil edecek şekilde Birinci El Konut Fiyat Endeksi’ne evrilmesi gerektiğini savunuyor.
Gayrimenkul Proje Pazarlama Satış (GPPS) Platformu olarak yayınlanan veriler içerisinde birinci el konut pazarına referans olabilmesi açısından Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE) değerlendirmesiyle hareket edileceği belirtiliyor.
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi (YKFE), yapım yılı içinde bulunulan yıl veya bir önceki yıl olan, yani son iki yıl içinde inşa edilen konutların saf fiyat değişimlerini ölçen bir alt endeks olarak tanımlanıyor.
TCMB verilerine göre Yeni Konutlar Fiyat Endeksi 2026 Ağustos ayında 242,37 seviyesinde bulunuyor. Endeks 2026 Temmuz ayında 238,68, 2025 Ağustos ayında ise 194,12 seviyesindeydi.
Buna göre Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nde aylık artış yüzde 1,55 olarak gerçekleşti. 2026 Temmuz döneminde 238,68 olan endeks değeri, 2026 Ağustos döneminde 242,37 seviyesine yükseldi. Bu durum, Türkiye genelinde son iki yılda inşa edilmiş konutların fiyatlarının bir önceki aya göre ortalama yüzde 1,55 oranında arttığını gösteriyor.
Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’ne göre yıllık artış ise yüzde 24,86 olarak gerçekleşti. 2025 Ağustos döneminde 194,12 olan endeks değeri, 2026 Ağustos döneminde 242,37 seviyesine yükseldi. Buna göre Türkiye genelinde son iki yılda inşa edilmiş konutların fiyatları son bir yılda nominal olarak ortalama yüzde 24,86 oranında artış gösterdi.
TCMB Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nde 2023 yılını 100 baz değeri olarak kabul ediyor. 2026 Ağustos ayında 242,37 seviyesinde bulunan endeks değeri, Türkiye’de son iki yılda inşa edilen konutların fiyat seviyesinin 2023 yılındaki baz döneme göre yaklaşık 2,42 katına çıktığını gösteriyor.
GPPS Platformu, Yeni Konut Fiyat Endeksi’nin birinci el, eski konut fiyat endeksinin ise ikinci el konut fiyat endeksine evrilmesi gerektiği görüşünü de ortaya koyuyor.
Enflasyonist ortamda yaklaşık 300’e yakın doğrudan ve dolaylı işçilik, malzeme, hizmet ve benzeri alt kalem girdisine sahip olan inşaat, proje geliştirme ve GYO sektörlerinde 2026 yılında inşaat maliyetleri yüzde 30’a yakın artış gösterirken, konut fiyat endekslerinin birinci el ve ikinci el olarak farklı endeks değerleriyle açıklanmasının değerlendirilmesi gerektiği belirtiliyor.
GPPS Platformu’na göre bir konutun sıfır veya kullanılmış olması önem taşıyor. Kullanılmış olan konutun maksimum iki yıllık veya iki yılın üzerinde bir yaş değerine sahip olup olmamasının ise temel ayrım olmaması gerektiği ifade ediliyor.
Birinci el konut fiyat endeksine yönelik öneride, sıfır, projeden ve birinci el teslime hazır konutların bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren ticari bankalara yaptığı başvurularda, gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporlarındaki “yeni konut” yani iki yıllık konut tanımının birinci el ve ikinci el olarak yeniden tanımlanması ve buna göre veri seti oluşturulması gerektiği belirtiliyor.
GPPS Platformu, faiz oranlarının yüksek seviyelerde olduğu dönemlerde sıfır konutlarda mortgage veya konut kredisi kullanım oranının yüzde 15’ler seviyesinde seyrettiğini belirtiyor. Bu nedenle yüzde 15’lik bölümün gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından düzenlenen değerleme raporlarıyla, yüzde 85’lik bölümün ise sıfır ve birinci el tapu satış değerleri ve/veya faturalarla referanslandırılması gerektiği ifade ediliyor.
Sıfır, projeden ve birinci el proje aşamasındaki konutlar için ise gayrimenkul proje geliştirme, inşaat ve GYO dernekleri ile platformların inşaat maliyetleri ve proje konut satış fiyatlarına ilişkin referanslarından yararlanılarak ayrı birinci el veri seti oluşturulması öneriliyor.
GPPS Platformu, talep edilen Yeni Konutlar Fiyat Endeksi’nin Birinci El Konut Fiyat Endeksi’ne evrilmesi önerisinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor. Platforma göre bu öneri, özellikle projeden ve yatırım özellikli satın alımlar açısından önem taşıyor.
Mevcut Konut Fiyat Endeksi’nin altyapısında “yeni ve eski” konut ayrımının bulunduğu, ancak bu değerlerin mevcut veri yapısı nedeniyle büyük oranda, imalat tarihi ne olursa olsun ikinci el konut fiyatlarına referans oluşturduğu ifade ediliyor. GPPS Platformu, söz konusu referansın birinci el konut pazarına uyarlanmasının önemli olduğunu vurguluyor.
