Türk yatırımcıların rotasını yurt dışına çeviriyor

Türkiye’de konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki makas açılırken, kira çarpanı yatırımcı açısından giderek daha az anlamlı hale geliyor. Buna karşılık Dubai’de daha öngörülebilir kira piyasası ve döviz bazlı getiri, Türk yatırımcıların rotasını yurt dışına çeviriyor. Uzmanlara göre, iki ülke arasındaki kira getirisi farkı artık sadece oranlarla değil, yatırımın sürdürülebilirliğiyl e ölçülüyor.

Türkiye’de uzun yıllar boyunca güvenli liman olarak görülen “konut al, kiraya ver” modeli, son dönemde yatırımcı açısından cazibesini kaybetmeye başladı. Konut fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira gelirlerinin aynı oranda yükselmemesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatırken, Türk yatırımcıları alternatif piyasalara yöneltiyor. Bu alternatiflerin başında ise Dubai geliyor.

Türkiye’de kira artıyor ama yatırımın geri dönüşü uzuyor

TÜİK verilerine göre Türkiye’de kira artış oranları yüksek seyrini korurken, uzmanlar bu artışın yatırımcıya reel anlamda güçlü bir getiri sunmadığına dikkat çekiyor. Konut fiyatlarının geldiği seviye, bakım ve yenileme giderleri, vergiler ve tahsilat riskleri bir araya geldiğinde, kira gelirinin yatırım maliyetini karşılama süresi giderek uzuyor.

Sektörde “kira çarpanı” olarak adlandırılan ve bir konutun kira geliriyle kendini kaç yılda amorti ettiğini gösteren gösterge, Türkiye genelinde yatırımcıyı zorlayan seviyelere işaret ediyor. Büyük şehirlerde bu sürenin 18–25 yıl bandına kadar uzadığı görülüyor.

İstanbul–Dubai kıyası: Aynı metrekare, farklı kira gerçeği

Bu farkın, rakamlarla somutlaştığında daha net görüldüğünü söyleyen Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı ve AngelshineProperty Kurucusu Betül Işık, “İstanbul’da merkezi bir ilçede aylık kirası 20–30 bin TL bandında olan ortalama bir 1+1 dairenin satış fiyatı 5–7 milyon TL seviyelerinde bulunuyor. Buna karşılık Dubai’de benzer nitelikte, aylık kirası 6 bin–8 bin dirhem (yaklaşık 1.600–2.200 dolar) olan 1+1 bir konutun satış fiyatı ise ortalama 250 bin–350 bin dolar bandında seyrediyor. Döviz bazında değerlendirildiğinde, Dubai’de kira gelirinin konut fiyatına oranla daha dengeli bir geri dönüş sunduğu görülüyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini kısaltırken, kira gelirinin sürdürülebilirliği açısından da yatırımcıya daha öngörülebilir bir tablo sunuyor. Ortaya çıkan tablo, “aynı metrekare, benzer kira” algısının yatırım maliyeti ve geri dönüş açısından pratikte geçerli olmadığını net biçimde ortaya koyuyor.” dedi.

Dubai’de denge daha öngörülebilir

Dubai’de ise tablo farklı bir seyir izliyor. Güçlü arz planlaması, yüksek işlem hacmi ve yabancı yatırımcı dostu yapı sayesinde kira piyasası daha öngörülebilir bir zeminde ilerliyor. Konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki denge, yatırımcıya daha kısa geri dönüş süresi sunabiliyor.

Dubai’de özellikle daire segmentinde kira çarpanlarının 11–15 yıl aralığında seyretmesi, yatırımcı açısından dikkat çekici bir fark yaratıyor. Ayrıca kira gelirlerinin döviz bazlı olması, Türk yatırımcı için ek bir güven unsuru olarak öne çıkıyor.

“Artık yatırımcı brüt oranlara değil, net getiriye bakıyor”

Dubai’de gayrimenkul alım satımı alanında faaliyet gösteren Angelshine Property Kurucusu Betül Işık, yatırımcı davranışındaki değişimi şu sözlerle değerlendirdi:

“Türkiye’de kiralar artsa bile, konutun toplam maliyeti yatırımcıyı yoruyor. Vergiler, bakım giderleri, boş kalma riski ve belirsizlikler, kira gelirinin anlamını zayıflatıyor. Dubai’de ise yatırımcı daha öngörülebilir bir piyasa, daha net kurallar ve daha disiplinli bir yapı görüyor. Artık kararları brüt kira oranları değil, net getiri belirliyor.”

Kâğıt üzerinde benzer, pratikte farklı

Uzmanlara göre Türkiye ve Dubai arasındaki kira getirisi farkı, yalnızca yüzdesel oranlarla açıklanamıyor. Kâğıt üzerinde birbirine yakın görünen brüt kira getirileri, uygulamada ciddi şekilde ayrışıyor.

Dubai’de kira sözleşmelerinin daha net olması, tahsilat süreçlerinin düzenli işlemesi ve piyasadaki yüksek likidite, yatırımcıya hem gelir hem de çıkış kolaylığı sağlıyor. Türkiye’de ise yatırımcı, kira gelirinin sürekliliği konusunda daha temkinli davranmak zorunda kalıyor.

Türk yatırımcı neden yön değiştiriyor?

TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında belirgin bir artışa işaret ediyor. Uzmanlara göre bu eğilimin temelinde; döviz bazlı gelir beklentisi, daha kısa geri dönüş süresi ve varlık çeşitlendirme isteği yer alıyor.

Betül Işık’a göre bu yön değişimi geçici değil: “Yatırımcı artık ‘bugün ne kadar kira alırım’ sorusundan çok, ‘bu yatırım beş yıl sonra beni nerede konumlandırır’ sorusunu soruyor. Bu açıdan bakıldığında Dubai, Türk yatırımcı için sadece alternatif değil, yeni bir denge noktası haline geliyor.”