Av. Ragıp BAŞOL, Turk Emlak Haber Ajansına gayrimenkullerle ilgili önemli açıklamalarda bulunarak vatandaşları uyardı!
Gayrimenkul Hukuku ile ilgili konularda Turk Emlak Haber Ajansı aracılığıyla vatandaşları bilgilendirecek olan Başol, çok kritik bir konu olan tapu hakkında şu açıklamaları yaptı;
TAPULU MÜLKÜNÜZ SİZDEN HABERSİZ SATILABİLİR Mİ?
İnsanoğlunun yerleşik hayata geçmesinin sonucu olarak, bireylerin en büyük gayesi, sabit bir yaşam alanına kavuşmak ve yaşadığı toprağın sahibi olabilmektir. Her birey, elde ettiği gelirin bir bölümü ile önce gayrimenkul sahibi olmak ister. Bu gayrimenkul kimi zaman sadece başını sokabileceği bir ev iken, kimi zaman da yatırımlarını değerlendirebileceği bir toprak parçası olabilmektedir.
Peki, ileride değerleneceği düşüncesiyle yatırımlarınızı değerlendirmek için veya bir gün ev yapabilme ümidiyle yıllar önce satın aldığınız bir arsanın sizin bilginiz dışında satıldığını öğrenseniz ne yapardınız? Aklınıza gelen ilk soru kuşkusuz şu olurdu: Nasıl olabilir? Benim yerim benden habersiz nasıl satılabilir?
Bunun iki şekli vardır:
- İmar Kanunu 18. Madde: İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Gelişen kentin hem bireysel hem de kamusal ihtiyaçları doğrultusunda belediyeler, imar planlarını hazırlar ve uygularlar. Bunu yaparken de İmar Kanunu 18. Madde nedeniyle hak sahiplerinin onayını aramaz. Askı süresi içinde itiraz da olmadığı takdirde bu imar planları kesinleşir. Eğer satın aldığınız taşınmaz, henüz imar uygulaması yapılmamış (halk arasındaki deyimiyle “18. madde geçmemiş”) kadastral bir parsel ise, kentin gelişim yönü doğrultusunda zaman içinde imar uygulaması görmesi kaçınılmazdır.
Bu nedenle, eğer satın aldığınız arsanıza uzun süre uğramaz ve o bölgedeki değişiklikleri takip etmez iseniz, imar uygulamasından da haberdar olamaz, taşınmazın yeni parsel numarasını, yeni yüzölçümünü ve hatta yeni yerini öğrenemezsiniz.
Gelişmeler bununla da kalmaz. Şehircilik ilkeleri doğrultusunda imar planları ve yeni parselasyon planları hazırlanırken ister istemez hisseli taşınmazlar oluşabilmektedir. Yani zamanında tek başınıza malik iken, imar uygulamasından sonra başkaları ile ortak olabilmektesiniz.
Bir diğer hisselenme şekli de miras kalmasıdır. Bir yakınızdan size bir mal miras kaldığında ve sizden başka da mirasçılar varsa, otomatikman miras payınız oranında hisse sahibi oluyorsunuz. Böyle bir miras maldan (ölenle yakınlık durumunuza göre) haberiniz olabilir veya olmayabilir. Ama haberiniz olmasa da bu durum mirasçılığınızı etkilemez.
İşte bu tip hisselenme durumlarında, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davaları gündeme gelebilmektedir. Zira doğaldır ki, hiç kimse, başkasıyla ortak kalmaya zorlanamaz. Dolayısıyla paydaşlardan sadece biri bile ortaklığın satış (ya da taksim) yoluyla giderilmesini ve paylaştırılmasını isteyebilir. Böyle bir dava açıldığında dava dilekçesi tüm paydaşlara tebliğ edilir. Yargıç, malın aynen paylaştırılması mümkünse aynen, değilse satılıp parasının paylaştırılmasına karar verir. Dava açıldığında eğer paydaşın güncel adresine ulaşılamaz ise ilanen tebligat yapılır ve bir gazetede yayımlanarak ilan edilir. Bu şekilde bir taşınmaz dava yoluyla satıldığında kendisine ilanen tebligat yapılmış olan paydaşların satıştan elde edilen payı mahkemenin belirleyeceği bir bankada vadeli hesapta değerlendirilmektedir. Ama itiraf edelim, hangi birimiz gazetelerde yayımlanan bu tip ilanları okuyoruz ki?
Eğer siz böyle bir taşınmazın maliki iseniz ve taşındığınız yeni adresinizi ilgili tapu dairesine ya da belediye emlak vergi dairesine bildirmezseniz ya da Nüfus Müdürlüğü’ne bildirerek güncelleme yaptırmazsanız, yıllar sonra taşınmazınızla ilgilenmek istediğinizde onun yerinde yeller estiğine tanık olabilirsiniz.
- Aynı durum, söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasında da geçerli olmaktadır. Herhangi bir idare ya da üniversite tarafından kamulaştırma yapıldığında, gerek bu kamulaştırmanın bildirimi ve gerekse kamulaştırma bedelinin tespiti davasındaki bildirim de yine aynı usullerle yapılmaktadır. Bahsettiğimiz şekillerde adresinize tebligat yapılmış sayıldığında, kamulaştırmanın hiçbir aşamasında itiraz etme şanısınız olamamaktadır.
PEKİ, NE YAPMALI?
Bahsettiğimiz bu durumlarla karşılaşmamak için yapılması gereken şey aslında çok basit. Öncelikle satın aldığınız taşınmazınızın bulunduğu bölgedeki gelişmeleri yakından takip etmelisiniz. İmar uygulaması bir gecede olmaz. Öncesinde mutlaka o bölgedeki insanların haberdar olması sağlanır. Belediyelerde askıya çıkartılır ve ilgililere itiraz hakkı tanınır. Eğer askıya çıkarılıp ilan edilen imar planının hatalı olduğunu düşünüyorsanız süresinde itiraz etmelisiniz.
Bunun dışında, tapu müdürlüğü, belediye emlak vergi dairesi ya da vergi dairesine bildirdiğiniz adresiniz değiştiği takdirde mutlaka yeni adresinizi ilgili kuruma yazılı olarak bildirin. Bu sayede taşınmazdan uzak kalsanız bile, güncel adresiniz resmi kurumlarda kayıtlı olduğu için gelişmelerden mutlaka haberdar olursunuz.
Son dönemde ülkemizde adrese dayalı nüfus kayıt (MERNİS) sistemine geçiş gerçekleşmiştir. Herkesin güncel bilgileri sanal ortamda kayıtlı olduğundan ve mahkemelerle hemen hemen diğer tüm idareler bu sistemde eşgüdüm içinde yer aldığından yukarıda bahsettiğimiz sorunlar büyük oranda azalmıştır.
Haberdar olmanızı sağlayacak bir başka araç da, UYAP SMS sistemidir. Adalet Bakanlığı’nın internet sitesindeki açıklamaları takip ederek kendi adınıza kayıtlı cep telefonunuzdan UYAP SMS sistemine kayıt yaptırdığınızda, artık tüm Türkiye’de sizin adınıza açılacak herhangi bir dava dosyasından ve açılmış bir dosyadaki herhangi bir gelişmeden anında haberdar olma imkânınız olacaktır.
Ancak unutulmamalıdır ki, bütün sistemlerin temel unsuru insandır. Bu sistemin de en iyi şekilde işleyebilmesi için vatandaşların gerekli bilgilerini ve bu bilgilerdeki değişiklikleri düzenli olarak başta Nüfus Müdürlüğü olmak üzere, ilgili birimlere bildirmesi ve ayrıca gerek Tapu Müdürlüğü ve gerekse Belediye İmar Müdürlüğü nezdinde malınızla ilgili gelişmeleri takip etmeniz gerekmektedir. Aksi takdirde, en yeni teknoloji de olsa, en gelişmiş sistem de olsa istenen sonuçların elde edilemeyeceği ve kaybedenin yine bizler olacağı kuşkusuzdur.
Unutmayın; BİR AVUKAT SİZİ BULMADAN, SİZ AVUKATINIZ BULUN…
