Endeksa ve Emlakjet’in hazırladığı Nisan 2026 Konut Değer Raporu yayımlandı. Türkiye’de satılık konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak artışını sürdürürken, reel bazda zayıf görünüm devam etti. Türkiye genelinde Nisan 2026 itibarıyla konut birim metrekare fiyatı 39.939 TL seviyesinde gerçekleşirken, ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 952 bin 436 TL oldu. İkinci el konut satışları ise Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,3 oranında azalarak 86 bin 502 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışlarının payı %31,8, ikinci el konut satışlarının payı %68,2 oldu. Konut satışlarında en yüksek hacim yine İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa’da olurken, Nisan 2026’da en fazla konut satışı İstanbul’da gerçekleşerek, 23 bin 852 adet konut satıldı.
Türkiye’nin önde gelen emlak ilan platformlarından Emlakjet, Endeksa’nın yapay zeka destekli veri analizlerine dayanan Nisan 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Nisan 2026 konut verileri, Türkiye genelinde fiyatların TL bazında artmaya devam ettiğini; ancak enflasyon etkisi dikkate alındığında reel olarak zayıf bir görünümün sürdüğünü ortaya koydu.
TÜİK Nisan 2026 verilerine göre, Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %9,6 oranında artarak 40 bin 306 oldu. İkinci el konut satışları ise Nisan ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,3 oranında azalarak 86 bin 502 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışlarının payı %31,8, ikinci el konut satışlarının payı %68,2 oldu.
Ortalama Konut Satış Fiyatı 4 Milyon 952 Bin 436 TL
Türkiye genelinde Nisan 2026 itibarıyla konut birim metrekare fiyatı 39.939 TL seviyesinde gerçekleşirken, ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 952 bin 436 TL oldu. Konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak %24,2 artış gösterdi. Buna karşın reel değişim %-5,6 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, konut piyasasında fiyatların nominal olarak yükselmeye devam ettiğini; ancak enflasyon karşısında değer koruma gücünün zayıfladığını gösterdi.
Türkiye Genelinde 126 Bin 808 Konut Satıldı
Nisan 2026’da Türkiye genelinde 126 bin 808 adet konut satışı gerçekleşti. İncelenen 30 ildeki toplam satış adedi ise 105 bin 509 oldu. Buna göre 30 il, Türkiye genelindeki konut satışlarının yaklaşık %83,2’sini oluşturdu.
Satışların Yarısı Beş Büyük İlde Toplandı
Konut satışlarında en yüksek hacim yine büyük şehirlerde ve güçlü talep alan illerde görüldü. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa, 30 il içindeki toplam satışların %50,6’sını, Türkiye genelindeki toplam satışların ise %42,1 ‘ini oluşturdu.
İstanbul Satış Hacminde Açık Ara Lider
Nisan 2026’da en fazla konut satışı İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’da 23 bin 852 adet konut satıldı. İstanbul’u; Ankara 11 bin 680 adet, İzmir 7 bin 215 adet, Antalya 6 bin 165 adet ve Bursa 4 bin 498 adet satışla izledi. Bu veriler, konut piyasasında işlem hacminin hala büyükşehirler merkezli ilerlediğini ortaya koydu.
En Düşük Satış Adedi Van’da
İncelenen iller arasında en düşük satış adedi Van’da kaydedildi. Van’da Nisan 2026’da 832 adet konut satıldı. Van’ı; Ordu 880 adet, Mardin 948 adet, Kahramanmaraş 950 adet ve Çanakkale 1.088 adet satışla takip etti. Ancak düşük satış hacmi, her zaman zayıf fiyat performansı anlamına gelmedi. Özellikle Ordu, fiyat artış performansında öne çıkan illerden biri oldu.
Metrekare Fiyatında Zirve Muğla’nın
Nisan 2026’da konut metrekare fiyatının en yüksek olduğu il Muğla oldu. Muğla’da konut birim metrekare fiyatı 81 bin 485 TL seviyesine ulaştı. Muğla’yı; İstanbul 62 bin 579 TL, Antalya 53 bin 797 TL, Çanakkale 51 bin 497 TL ve İzmir 50 bin 784 TL ile izledi. Bu tablo, yüksek fiyat seviyelerinin özellikle kıyı, turizm, ikinci konut ve yüksek gelir grubu talebinin güçlü olduğu illerde yoğunlaştığını gösterdi.
En Uygun Metrekare Fiyatı Mardin’de
Konut metrekare fiyatının en düşük olduğu il Mardin oldu. Mardin’de konut birim metrekare fiyatı 22 bin 158 TL olarak kaydedildi. Mardin’i; Şanlıurfa 22 bin 226 TL, Kayseri 22 bin 384 TL, Elazığ 24 bin 21 TL ve Kahramanmaraş 25 bin 349 TL takip etti. Bu iller, fiyat erişilebilirliği bakımından listenin daha uygun konut piyasaları arasında yer aldı.
Ortalama Konut Fiyatında Muğla 10,5 Milyon TL’yi Aştı
Ortalama konut satış fiyatında da ilk sırada Muğla yer aldı. Muğla’da ortalama konut satış fiyatı 10 milyon 511 bin 565 TL oldu. Muğla’yı; İstanbul 6 milyon 883 bin 690 TL, Aydın 6 milyon 675 bin 210 TL, İzmir 6 milyon 94 bin 80 TL ve Çanakkale 6 milyon 76 bin 646 TL izledi. Aydın’ın metrekare fiyatında ilk beş içinde yer almamasına rağmen ortalama konut fiyatında üçüncü sırada bulunması, ilde satılan konutların ortalama büyüklüğü veya segmentinin yüksek olabileceğine işaret etti.
Ortalama Konut Fiyatının En Düşük Olduğu İl Şanlıurfa
Ortalama konut satış fiyatının en düşük olduğu il Şanlıurfa oldu. Şanlıurfa’da ortalama konut satış fiyatı 3 milyon 378 bin 352 TL seviyesinde gerçekleşti. Şanlıurfa’yı; Kayseri 3 milyon 491 bin 904 TL, Mardin 3 milyon 545 bin 280 TL, Elazığ 3 milyon 675 bin 213 TL, Tekirdağ 3 milyon 687 bin 810 TL takip etti.
Yıllık Nominal Artışta Ordu İlk Sırada
Nisan 2026 verilerine göre en çok satış olan 30 il içerisinde yıllık nominal fiyat artışında en güçlü performans Ordu’da görüldü. Ordu’da konut metrekare fiyatı yıllık bazda %35,0 arttı. Ordu’yu; Denizli %33,6 Elazığ %33,1 Ankara %31,6 ve Kocaeli %30,0 takip etti. Bu iller, yıllık nominal fiyat artışında Türkiye ortalamasının üzerinde performans gösterdi.
Reel Artış Sağlayan İl Sayısı Sınırlı Kaldı
Nominal fiyat artışlarına rağmen reel görünüm zayıf kaldı. 30 il içinde yıllık reel artış sağlayan il sayısı yalnızca üç oldu. Yıllık reel fiyat artışı görülen iller; Ordu %2,6, Denizli %1,5 ve Elazığ %1,1. Ankara’da yıllık reel değişim neredeyse yatay seyrederken, diğer illerin büyük bölümünde reel kayıp görüldü.
En Sert Reel Kayıp Hatay’da
Yıllık reel fiyat değişiminde en zayıf performans Hatay’da kaydedildi. Hatay’da konut fiyatları nominal olarak artsa da reel bazda %14,3 geriledi. Reel kaybın yüksek olduğu diğer iller; Aydın %-13,8, Tekirdağ %-12,2, Muğla %-11,0 ve Gaziantep %-10,0 oldu. Bu illerde fiyatlar TL bazında yükselse de enflasyon karşısında belirgin değer kaybı yaşandı.
Aylık Veriler Piyasada Soğumaya İşaret Etti
Türkiye genelinde konut metrekare fiyatı aylık bazda nominal olarak %1,1 geriledi. Reel aylık düşüş ise %4,0 oldu. Bu görünüm, Nisan ayında konut fiyatlarında kısa vadeli zayıflamanın belirginleştiğini gösterdi.
Aylık Reel Artış Sağlayan Tek İl Ordu Oldu
Nisan 2026’da aylık reel fiyat artışı sağlayan tek il Ordu oldu. Ordu’da konut metrekare fiyatı aylık bazda nominal olarak %4,3, reel olarak ise %1,2 arttı. Aylık nominal artış kaydeden diğer iller arasında Antalya, Kocaeli, Mersin, Sakarya, Bursa, Adana, Muğla, Van, Samsun, Manisa, Kahramanmaraş ve Denizli yer aldı.
Yatırım Geri Dönüşünde Ankara, Tekirdağ ve Şanlıurfa Öne Çıktı
Konut yatırımında kira getirisi açısından önemli göstergelerden biri olan dönüş süresi, iller arasında belirgin farklılık gösterdi. En kısa dönüş süresi 12 yıl ile Ankara, Tekirdağ ve Şanlıurfa’da görüldü. Bu illeri; İstanbul 13 yıl, Yalova 13 yıl takip etti. Kısa dönüş süresi, bu illerde kira/fiyat dengesinin yatırımcı açısından daha avantajlı olduğunu gösterdi.
En Uzun Dönüş Süresi Muğla’da
Konut yatırımında en uzun geri dönüş süresi Muğla’da kaydedildi. Muğla’da dönüş süresi 19 yıl olarak hesaplandı. Muğla’yı; Elazığ 18 yıl, Antalya 17 yıl, Aydın 17 yıl, Balıkesir 16 yıl ve Ordu 16 yıl takip etti. Muğla’da fiyat seviyesinin çok yüksek olması, yatırımın kira geliriyle kendini amorti etme süresini uzattı.
Büyükşehirlerde Fiyatlar Yüksek, Reel Performans Sınırlı
İstanbul, İzmir ve Antalya gibi yüksek fiyatlı büyük pazarlarda nominal fiyat seviyeleri güçlü kalmaya devam etti. Ancak reel performans incelendiğinde daha sınırlı bir görünüm ortaya çıktı. İstanbul’da yıllık reel değişim %-2,8, İzmir’de %-8,7, Antalya’da ise hafif negatif seviyede gerçekleşti. Bu durum, büyükşehirlerde fiyatların nominal olarak yüksek kalmasına rağmen reel getiri açısından seçici bir döneme girildiğini gösterdi.
Ankara Görece Dengeli Görünüm Sundu
Ankara, Nisan 2026 verilerinde hem satış hacmi hem de yatırım geri dönüşü açısından dikkat çekti. Başkentte 11 bin 680 adet konut satılırken, metrekare fiyatı 37 bin 6 TL oldu. Yıllık nominal fiyat artışı %31,6 ile güçlü seyretti. Reel değişim ise yataya yakın gerçekleşti. Ankara’nın 12 yıllık dönüş süresi, yatırımcı açısından görece avantajlı bir görünüm sundu.
Kıyı İllerinde Fiyat Seviyesi Yüksek, Reel Momentum Zayıf
Muğla, Antalya, İzmir, Aydın, Çanakkale ve Balıkesir gibi kıyı illeri, fiyat seviyesi bakımından Türkiye ortalamasının üzerinde yer aldı. Ancak bu illerin önemli bir bölümünde reel fiyat performansı zayıf kaldı. Özellikle Aydın, Muğla, Balıkesir ve Çanakkale’de yıllık ve 6 aylık reel kayıplar dikkat çekti. Bu tablo, yüksek fiyat seviyelerine ulaşan kıyı pazarlarında fiyat artış hızının enflasyon karşısında yavaşladığını gösterdi.
Ordu Verilerde En Güçlü Ayrışan İl Oldu
Ordu, Nisan 2026 verilerinde en dikkat çekici illerden biri oldu. İl, yıllık nominal artışta %35,0 ile ilk sırada yer aldı. Aynı zamanda Ordu; yıllık reel artışta, aylık reel artışta, 6 aylık reel performansta pozitif ayrışan iller arasında bulundu. Satış hacmi düşük olmasına rağmen fiyat momentumu açısından Ordu, listenin en güçlü illerinden biri oldu.
Verileri değerlendiren, Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, “Nisan 2026 konut piyasası verileri, Türkiye’de konut fiyatlarının nominal olarak artmaya devam ettiğini ancak reel olarak baskı altında kaldığını gösterdi. Satış hacmi büyükşehirlerde yoğunlaşırken, fiyat seviyesi kıyı ve turizm odaklı illerde yüksek seyretti. Buna karşın Anadolu illeri reel fiyat performansında daha dirençli bir görünüm sergiledi. Yatırım geri dönüşü açısından Ankara, Tekirdağ, Şanlıurfa, İstanbul ve Yalova öne çıkarken; Muğla, Antalya, Aydın ve Elazığ’da yüksek fiyatlar nedeniyle dönüş süreleri daha uzun hesaplandı. Öte yandan Nisan 2026 verileri, konut piyasasında tek yönlü ve genele yayılan güçlü bir artış döneminden ziyade, iller bazında ayrışmanın belirginleştiği bir döneme işaret ediyor. Nominal fiyat artışları sürse de reel getiride sınırlı sayıda il pozitif ayrışıyor. Bu nedenle konut piyasasında fiyat seviyesi, satış hacmi, reel değişim ve dönüş süresi birlikte değerlendirilmesi gereken temel göstergeler olarak öne çıkıyor.” şeklinde konuştu.
