Konut stoklarının erimesinde kamu bankalarının katkısı büyük

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) 31 sayılı Finansal İstikrar Raporu’nda ikamet amaçlı konut satışlarının durağanlaşmaya başladığı 2018 yılından itibaren kamu bankaları öncülüğünde başlatılan konut kredisi kampanyaları ve kampanyaların etkilerine ilişkin bilgilere yer verildi.

Konut kredilerinin uzun vadeli olması ve kullandırımların büyük montanlar halinde yapılması nedeniyle faiz oranları geleneksel olarak konut talebi üzerinde oldukça etkili olduğu görüldü.

Tarihsel olarak konut kredisi faiz oranlarının değişimi ile ipotekli konut satışları arasında çok yüksek negatif korelasyon (yüzde – 93) hesaplandı. Bu bağlamda konut kredisi faiz oranlarındaki yüksek seviyeler ipotekli satış payındaki düşüşü de beraberinde getirdi.

Faiz oranlarının yüksek seyrettiği dönemlerde özellikle yatırım amaçlı konut alımlarının durağanlaştığı ve konut talebinin ötelendiği, ertelenen talebin faizlerin düştüğü dönemlerde satışları hızlandırdığı değerlendirildi.

Özellikle faiz oranlarının konut müşterisi için psikolojik üst sınır olarak kabul edilen yüzde 1’in altına inmesi konut talebini canlandırmada oldukça etkili oldu.

2013 yılında ipotekli konut satışları toplam satışların ortalama yüzde 40’ını oluştururken, takip eden yıllarda bu oran azalarak önce ortalama yüzde 33’e, 2018 yılıyla birlikte ise yüzde 20-25 seviyelerine geriledi.

Bankalar son döneme özgü belirsizliklerden dolayı konut kredisi kullandırımlarında temkinli bir yaklaşım sergiledi. 2019 yılında kamu bankaları öncülüğündeki kampanyalarla canlanarak Eylül 2019’da yüzde 39 seviyesine ulaşan ipotekli konut satış oranları yılı ortalama yüzde 25 seviyesinde tamamladı.

2020 yılı yaz aylarında yine kamu bankaları öncülüğünde başlatılan kampanyalarla söz konusu oran temmuz ayında yüzde 57 ile rekor bir seviyeye ulaşırken, ekim ayında yüzde 42 olarak gerçekleşti.

Konut kampanyaları, konut satış kompozisyonundaki ilk (birinci) el ve ikinci el konut satış dağılımını da etkiliyor.

Birinci el ve ikinci el konut satışları 2013-2018 döneminde birbirine yakın seyretti. 2018 yılından itibaren ise birinci el konutların payı gerileyerek 2019’da yüzde 38’e, 2020’de ise yüzde 31’e düştü.

Yakın dönem konut kampanyaları

Kamu bankalarının konut kredisi faiz oranlarını aylık yüzde 1’in altına çektiği kısa dönemli kampanyalar konut talebinin durağanlaştığı dönemlerde talebi canlandırmada etkili oldu.

Kampanyalar kamu bankaları öncülüğünde başlatılmış olmakla birlikte, özel bankalar da benzer koşullarla iştirak ederek piyasadaki canlanmayı destekledi.

İlk olarak 2018 yılı mayıs ayında sunulan maliyet avantajlı kampanyayı aralık ayında bankaların anlaşmalı inşaat firmalarını da dahil ettiği kampanyalar izledi. 2019 yılı haziran ayındaki kampanyalar enflasyona endeksli fiyatlamalarla desteklendi ve enflasyondaki düşüş beklentileri talebi canlandırmada etkili oldu. Aynı yılın ağustos ayında ise konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1 sınırının altına indirilmesi ve özel bankaların faiz indirimlerine daha yoğun iştiraki bir süredir ertelenen talepteki canlanmayı beraberinde getirdi.

Son olarak, koronavirüs salgını sebebiyle durma noktasına gelen sektörün canlandırılması amacıyla haziran ayında yeni bir kampanya hayata geçirildi. Kampanya kapsamında faiz oranları birinci el ve ikinci el konutlar için sırasıyla yüzde 0,64 ve 0,74 olarak belirlenerek tarihsel ortalamalarının oldukça altına çekildi. 12 aylık geri ödemesiz 15 yıla kadar vadeli ve artırılmış kredi-değer oranlarıyla konut kredisi kullanım imkanı sunuldu.

Kampanya çerçevesinde konut alımları özellikle haziran ayının tamamı ve temmuz ayının ilk yarısı boyunca artış gösterdi. Ağustos ayının ilk haftasıyla birlikte konut faizleri arttı, 12 aylık geri ödemesiz dönem kaldırıldı ve azami kredi vadesi 15 yıldan 10 yıla çekildi.

Birinci ve ikinci el konut fiyatları arasındaki fark açıldı

Kamu bankalarının birinci el konutlara daha düşük faiz oranı içeren kampanyaları birinci el konutlardaki stokun eritilmesine ve sektörde faaliyet gösteren firmalara nakit akışı sağlanmasına katkı verdi.

2018 yılından bu yana konut piyasasındaki yükselen girdi maliyetlerinin durgun talepten dolayı konut fiyatlarına sınırlı olarak yansıtılmış olması, kampanyaların yarattığı talep artışına bağlı fiyat hareketlerini de beraberinde getirdi.

Maliyetlerin konut fiyatlarına yansıtılmasıyla birinci ve ikinci el konut fiyatları arasındaki fark açıldı. Birinci el konutlara uygulanan göreli avantaja rağmen talep, fiyat açısından daha karşılanabilir seviyede kalan ikinci el konutlara kaydı.

TÜİK verilerine göre yıllık bazda konut satışları gelişimi şöyle: