Merkez Bankası’nın ekim ayındaki faiz indiriminin ardından konut kredisi piyasasında Kasım ayı tablosu netleşmeye başladı. Kredi karşılaştırma platformlarının 3-11 Kasım 2026 tarihleri arasında yayımladığı verilere göre, 1 milyon TL tutarlı ve 120 ay vadeli konut kredisinde ilan edilen aylık faiz ve kâr payı oranları yüzde 2,87 ile yüzde 3,83 arasında değişiyor. Yüzde 3’ün altındaki oranların sayısı artarken, bankalar arasındaki fark ev almayı planlayanlar için hâlâ belirleyici olmayı sürdürüyor.
Politika faizi yüzde 36’ya indi
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Para Politikası Kurulu, 22 Ekim 2026’daki toplantısında bir hafta vadeli repo ihale faizini yüzde 37’den yüzde 36’ya çekti. Aynı kararla gecelik borç verme faizi yüzde 40’tan yüzde 39’a, gecelik borçlanma faizi ise yüzde 35,5’ten yüzde 34,5’e indirildi. Kurul, karar metninde adımların büyüklüğü ve zamanlamasının enflasyon görünümüne bağlı olarak toplantı bazında ve ihtiyatlı biçimde belirleneceğini vurguladı.
Enflasyon tarafında ise tablo henüz hızlı bir gevşemeye izin verecek görünümde değil. TÜİK verilerine göre tüketici fiyatları Ekim 2026’da aylık yüzde 2,58, yıllık bazda ise yüzde 29,77 arttı. Yıllık enflasyon eylül ayına göre 0,04 puan yükseldi. Bu nedenle bankaların kredi fiyatlamasında temkinli davrandığı, indirimi genel tarifelerine kademeli yansıttığı görülüyor.
Kasım ayında öne çıkan oranlar
Farklı karşılaştırma platformlarında ortak biçimde yer alan ve 1 milyon TL ile 120 ay vade için ilan edilen aylık oranlar şöyle sıralanıyor:
- Kuveyt Türk: yüzde 2,87 (kâr payı)
- Ziraat Bankası: yüzde 2,89
- Ziraat Katılım: yüzde 2,89 (kâr payı)
- Vakıf Katılım: yüzde 2,94 (kâr payı)
- Halkbank: yüzde 2,99
- QNB: yüzde 2,99
- TEB: yüzde 3,09
- Garanti BBVA: yüzde 3,13
- Emlak Katılım: yüzde 3,39 (kâr payı)
- ING: yüzde 3,54
- ICBC Turkey: yüzde 3,83
İş Bankası ise kendi internet sitesinde hayat sigortalı kampanyalı ev kredisi için 1-120 ay vadede aylık yüzde 3,10, hayat sigortasız seçenek için yüzde 3,45 oran ilan ediyor. Listelenen oranların başlangıç ya da ilan oranı olduğunu, müşterinin gelirine, kredi notuna, maaş müşterisi olup olmamasına ve ekspertiz sonucuna göre değişebileceğini hatırlatmak gerekiyor. Katılım bankalarında faiz yerine kâr payı ifadesi kullanılsa da aylık ödeme hesabı aynı mantıkla yapılıyor.
Taksit farkı on yılda büyüyor
Oranlar arasındaki birkaç onluk puanlık fark ilk bakışta küçük görünse de uzun vadede ciddi bir yüke dönüşüyor. Eşit taksitli standart hesaplamaya göre 1 milyon TL’lik, 120 ay vadeli kredinin aylık taksiti yüzde 2,87 oranla yaklaşık 29 bin 696 TL’ye karşılık geliyor. Aynı tutar yüzde 3,13 oranla yaklaşık 32 bin 95 TL, yüzde 3,83 oranla ise yaklaşık 38 bin 726 TL taksit anlamına geliyor.
Kredi tutarı 2 milyon TL’ye çıktığında en düşük ve en yüksek ilan oranı arasındaki fark aylık 18 bin TL’yi aşıyor. Yüzde 2,87 oranla aylık taksit yaklaşık 59 bin 391 TL olurken, yüzde 3,83 oranla bu rakam yaklaşık 77 bin 452 TL’ye çıkıyor. On yıllık toplam geri ödemede ise aradaki fark 2 milyon TL’yi geçiyor. Bu hesaplara ekspertiz, tahsis, ipotek ve sigorta masrafları dahil değil.
Uzmanlar daha büyük indirim bekliyor
Piyasadaki hareketlenmenin sınırlı kalmasının nedeni, faizlerin hâlâ alıcıların beklediği seviyenin üzerinde olması. Gayrimenkul uzmanı Ahmet Büyükduman, CNBC-e’de yaptığı değerlendirmede konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 2,5 civarına inmesinin piyasada canlanma yaratabileceğini, ancak bunun için Merkez Bankası’nın yaklaşık 6 puanlık bir indirim yapması gerektiğini dile getirdi. Büyükduman, 1-2 puanlık indirimlerin konut satışlarına güçlü bir etki yapmasını beklemediğini de belirtti.
Büyükduman’a göre mevduat faizlerindeki gerileme, kredi faizlerindeki düşüşten daha güçlü bir talep etkisi yaratabilir. Birikimini mevduatta tutan yatırımcıların getirisi azaldıkça konuta yönelmesi, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturabilir.
Gözler 10 Aralık’taki toplantıda
TCMB’nin yayımladığı takvime göre Para Politikası Kurulu’nun yılın son toplantısı 10 Aralık 2026’da yapılacak. Bu toplantıda atılacak adım, yılbaşı öncesinde bankaların konut kredisi tarifelerini yeniden gözden geçirip geçirmeyeceğini belirleyecek. Kasım ayı enflasyon verisinin toplantıdan önce açıklanacak olması, kararın yönü açısından kritik önem taşıyor.
Ev almayı planlayanlar için şimdilik en sağlıklı yol, tek bir bankanın ilan oranına odaklanmak yerine birden fazla bankadan kişiye özel teklif almak ve yıllık maliyet oranını karşılaştırmak. Maaş müşteriliği, hayat sigortası ve otomatik ödeme talimatı gibi koşullar nihai oranı doğrudan etkilediği için başvuru öncesinde paket şartlarının dikkatle incelenmesi öneriliyor.
