Merkez Bankası, temmuz toplantısında faizi 300 baz puan indirimle yüzde 43’e çekerken, konut kredisi faiz oranları da yıllık ağırlıklı ortalama son iki haftada 1,2 puan düşüşle yüzde 40,70’e geriledi. Böylelikle indirim öncesindeki haftalarda 2,6 milyar TL ile 3,2 milyar TL arasındaki konut kredisi artışı, indirim sonrasındaki iki hafta 3,4 milyar TL ile 3,3 milyar TL artış gösterdi. Haftalık hacimlerde sert sıçramalar görülmese de yakalanan artış tutarları, faiz indirimlerinin devam etmesi halinde talepte büyüme sinyali verdi.
Bankalarda şu anda konut kredisi faiz oranları aylık yüzde 2,79 ile yüzde 4,29 arasında değişiyor. Bu da en düşük yüzde 2,79 oranla 120 ay vadeli 2 milyon TL kredi kullanıldığında, taksitlerin aylık 57 bin 900 lira, yıllık maliyetin de yüzde 40 olması anlamına geliyor. Ancak sektör temsilcileri, vatandaşın cebini rahatlatacak konut alımları için faiz oranlarının aylık yüzde 1 seviyesine inmesi gerektiğini savunuyor. Bu da aylık taksitlerin 28 bin liraya kadar inmesi demek.
Bir haftada 3,4 milyar TL arttı
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’ndan (BDDK) verilerinden yapılan belirlemelere göre, indirimin geldiği 25 Temmuz haftasından, 1 Ağustos’a kadar olan bir haftalık sürede konut kredileri 3,4 milyar TL artışla 595,4 milyar TL’ye ulaştı. Yine 1-8 Ağustos haftasında ise 3,37 milyar TL artış görüldü. İndirim öncesindeki 18-25 Temmuz haftasında ise konut kredileri 2,9 milyar TL, 4-11 Temmuz’da 2,7 milyar TL, 27 Haziran-4 Temmuz haftasında 2,6 milyar TL, 20-27 Haziran’da 3,2 milyar TL, 23-30 Mayıs haftasında 5,4 milyar TL artış gösterdiği belirlendi. Sektör temsilcileri, faiz indirimi sonrasında konut fiyatlarında enflasyon düzeltmesi olabileceğini söyledi.
“Oranlar tatmin edici seviyede değil”
Vartur Estate CEO’su Şerif Varlı, konut kredileri faiz oranlarının halen tatmin edici seviyede olmadığını, dünyada da yüzde 4-5’ler seviyesinde seyrettiğine işaret etti. Türkiye’de beş yıl önce yüzde 0,69’la konut kredisi kullanılabildiğini anımsatan Varlı, “Ancak şu anki faiz oranları yüzde 2,80-2.90’larda.
Böyle olunca yıllık maliyeti de yüzde 50’leri geçiyor. Yani 10 yıllık 10 milyon liralık kredi kullanıyorsanız, geri ödemeniz 40 milyon TL’ye, taksit ödemeleri de 60 bin liraları buluyor ki o kişi gelirinin tamamıyla daha taksit ödeyemiyor. O nedenle konut kredisiyle satın alamıyor. Konut kredisi, kullanılabilir bir enstrüman olarak görülmüyor. Eğer konut kredisi faizleri yüzde 1 seviyelerine düşerse, alım gücü artacağı için konut fiyatlarının yeniden yukarı yönlü fiyatlama yapması muhtemel.
Bu durumda İstanbul’da satış fiyatlarının en az metrekarede 1.600 dolar seviyelerine gelmesi, optimum piyasa dengesi açısından öngörülebilir. Bu, mevcut seviyelere göre yaklaşık yüzde 25 artış potansiyeli anlamına geliyor” değerlendirmesinde bulundu. Merkez Bankası’nın faiz indirimi sonrasında konut fiyatlarında artış gözlemlemediklerine işaret eden Varlı, “Ancak ilanlarda bir artış söz konusu olabilir, fakat orada da insanlar konuşarak rakamı düşürmeye çalışıyorlar” ifadelerini kullandı.
“İmkanı olan pozisyon alıyor”
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Komite Başkanı Hakan Akdoğan, faiz indirimleri sonrasında konut fiyatlarında artış görülmediğini, ancak enflasyon kaynaklı düzeltmeler yaşanmış olabileceğini söyledi. Akdoğan, sözlerini şöyle sürdürdü: “Satılık piyasasına bakıldığında şu anda satışlar var ancak, çok ciddi bir hareketlilik yok. Çünkü hem finansman maliyetleri yüksek, hem de yaz tatili dönemi.
Ne çok hareket var ne de çok yavaşlama var. Konut fiyatları çok artmadığı için imkanı olanlar şu anda alım yapıyor, getiri için pozisyon alıyorlar. Satılık piyasasında güçlü bir hareketlenme yaşanması için konut kredisinde faiz indirimi ya da fiyatların geri gelmesi lazım. Faiz indiriminde de yüzde 1 olması lazım. Böyle bir oran da finansman desteğinden yararlanmak isteyen talebi harekete geçirir. Örneğin yüzde 4 seviyelerinden 2’ye düşerse o da bir hareket getirir satışlara.”
“Fiyatlar düşüyor Fatih’te yüzlerce ev bulunabilir”
İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa ise faiz indirimi sonrasında konut fiyatlarında artış olup olmadığı konusunda, “Öyle bir artış yok. Bakanlık fiyat artışlarını yakından takip ediyor” yanıtını verdi. Pandemi döneminden başlayarak çok şişirilmiş olan konut fiyatlarında son dönemde gerileme gözlemlendiğine de işaret eden Aşa, şöyle devam etti: “Esenyut, Avcılar, Gaziosmanpaşa, Arnavuktöy, o bölgelerde uygun fiyata ev bulmak mümkün. Hem satılık hem de kiralık konut için. Esenyurt’ta 1,5 milyona satılık, 12-13 bin liraya kiralık var. Avcılar’da 2-2,5 milyona satılık, 15-20 bin liraya kiralıklar var. Ancak fiyatlar mahalle mahalle değişebiliyor. Örneğin Fatih’te yüzlerce ev var, Arap yatırımcılar gelmediği için çok sayıda kiralık ve satılık ev bulmak mümkün. Fakat üniversitelerde kayıtların başlamasında kiralıklar hareketlenebilir.”
