Kira tespit davasında kira bedeli öncelikle tarafların yapmış oldukları kira sözleşmesine göre belirlenir. Taraflar kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler ancak kira artış oranı hususunda bu kadar serbest değildirler. Buna göre kira artış bedeli bir önceki yılın üretici fiyat endeksi (ÜFE) artış oranının üzerinde olamaz. Eğer hal böyle ise dava açmaya gerek yoktur. Ancak kiraya veren kira artış bedelini bir önceki yılın ÜFE artış oranının üzerinde tutmuşsa kiracı kira tespit davası açabilmektedir. Kira tespit davası 5 yılı aşmayan sözleşmelerde hâkim yine ÜFE artış oranıyla bağlıdır. Yasal sınırlar içerisinde bir kira bedeli ve kira artış oranı tayin edecektir.
Beş Yıldan Uzun veya Beş Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmeleri
Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ortada bir anlaşma olsa da olmasa da mahkemeye gidilebilmektedir. Burada hâkim bir önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı olmayacak ve hakkaniyete göre karar verecektir.
Yabancı Para Cinsinden (Döviz Kuru Üzerinden) Kira Sözleşmeleri
Yabancı para cinsinden (Döviz kuru üzerinden) yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli beş yıl dolmadan değiştirilemez. Bunun tek istisnası aşırı ifa güçlüğüdür. Aşırı ifa güçlüğü Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenmiştir ve sözleşmenin yapıldığı sırada tarafların öngöremeyeceği bir durumun gerçekleşmesi durumunda aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafı korumaktadır. Bunun en temel örneği döviz kurundaki dalgalanmalardır. Örneğin dolar üzerinden yapılan bir kira sözleşmesinde doların önceden öngörülemeyecek bir şekilde aniden yükselmesi durumunda kiracı taraf ifasını yapmada güçlüğe düşüyorsa, sözleşme değiştirilebilir.
Yabancı para cinsinden yapılan kira sözleşmelerinde kira bedelinin ve kira artış oranının belirlenmesinde mahkeme önceki yılın ÜFE artış oranıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumuna, yabancı paranın değerindeki değişikliklere, hakkaniyete ve sair hususlara göre karar verir.
Yabancı Para İle Yapılan Kira Sözleşmelerinin TL’ye Çevrilmesi Zorunluluğu
13 Eylül 2018 tarihinde Türk parasının değerini korumak amacıyla çıkarılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile kira sözleşmelerine döviz yasağı getirilmiş ve önceden yabancı para bedeli ile belirlenen kira sözleşmelerinin 30 gün içerisinde TL’ye çevrilmesi zorunluluğu getirilmiştir.
Eğer taraflar kendileri bir anlaşmaya varamamışlarsa hakim 2 Ocak 2018 tarihindeki döviz kurunu ve TÜİK’in açıklayacağı aylık TÜFE değişim oranlarını baz alacaktır. Sözleşmenin taraflarına yeni bir kira bedeli ve kira artış oranı belirlemeleri için bir yıllık bir süre verilecektir. Eğer taraflar yine anlaşmaya varamamışlarsa hâkim ikinci yıl için de onların yerine karar verecektir. Ancak ikince kez anlaşmaya varamamaları durumunda üçüncü ve dördüncü yıllar için ne olacağı mevzuatta yazmamaktadır.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira tespit davası ihtar şartı yasal bir zorunluluk değildir. Ancak kira bedelinin uygulanacağı dönemi belirleme ve dava süresi açısından ihtar çekilmesi önemlidir. Örnek vermek gerekirse; kira tespit davası ile belirlenecek olan kira bedelinin yeni dönemde geçerli olabilmesi için davanın en az 30 gün önce ve ihtar çekilerek açılmış olması gerekir.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
Kira tespit davası açabilmek için öncelikle bir kira tespit dilekçesi yazılması gerekmektedir. Dilekçenin yazılacağı mahkeme, dayandırılacak hukuki nedenler, deliller… açısından bir avukatla görüşülmesi gerekmektedir. Zira dilekçenin yanlış bir mahkemeye yazılması durumunda dava görevsizlik nedeni ile reddedilebilir ya da deliller eksik gösterildiği için dava istenildiği gibi sonuçlanmayabilir. Topo Hukuk Bürosu uzman avukatları kira tespit davası dilekçe örneği, kira tespit davasına cevap dilekçesi, kira tespit davası harç işlemleri ve tüm kira tespit davası süreci boyunca hizmet vermektedirler.
