Ekonomik dalgalanmaların, döviz kurunun, deprem risklerinin, küresel enflasyonun ve çalışma alışkanlıklarındaki değişimin İstanbul ofis piyasasına etkilerini ortaya koyan İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış 4. Çeyrek Raporu yayımlandı. Türkiye’nin önde gelen gayrimenkul şirketlerinden Propin tarafından 19 yıldır düzenli olarak hazırlanan raporun son sayısında, güvenli ofis ihtiyacına yönelik talebin ofis boşluk oranlarını dip noktaya taşıdığı görüldü.
Rapora ilişkin değerlendirmelerini paylaşan Propin Şirket Kurucu Ortağı Ebru Ersöz, “2023 raporu, ofis pazarındaki dönüşümlerin yalnızca ekonomik koşullara bağlı olmadığını, doğal afetlerin de pazar dinamiklerini etkileyebileceğini bir kez daha gösterdi. 6 Şubat depremlerinin ardından güvenlik endişeleri ve depreme dayanıklı ofis talepleri, pazarın şekillenmesinde etkili oldu” dedi.
A sınıfı ofislerin metrekare kira ortalaması 25 dolara dayandı
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2023 dördüncü çeyrek dönemi özet verilerine göre, Merkezi İş Alanı (MİA) olarak tanımlanan bölgelerdeki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %13,2, B sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı ise %9,2 oldu. MİA’da kira ortalaması A sınıfı ofis binalarında yıl boyunca %19’luk bir artışla metrekare başına aylık 24,7 dolar olarak ölçülürken, B sınıfı ofislerde metrekare başına aylık 10,1 dolar olarak belirlendi. MİA dışı bölgede Avrupa Yakası’nda A sınıfı ofis boşluk oranı %10,5 ve kira ortalaması 12,3 dolar seviyesindeyken, Anadolu Yakası’nda sırasıyla %10,6 ve 18,1 dolar oldu. Öte yandan yılın dördüncü çeyreğinde en yüksek kira, metrekare başına aylık 45 dolar ile Levent’te talep edildi.
Enflasyonist ortamın ve artan kira maliyetlerinin olumsuz etkilerine rağmen, yüksek ofis talebinin dikkat çektiğini belirten Ebru Ersöz, “Tüm koşullara rağmen işletmelerin modern, güvenli ve iş sürekliliği taahhüt eden ofis alanlarına yönelik talebinde gözle görülür bir artış yaşandı. 2023 ofis boşluk oranlarının, ağırlıklı olarak yılın son iki çeyreğinde gerilediğini görüyoruz. MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, yılın ikinci yarısında %15,4 ile son 10 yılın en düşük seviyesine geriledi. MİA dışı bölgede Anadolu Yakası’ndaki boşluk oranı ise son 5 yılda yarı yarıya azaldı. MİA’da maliyetlerin yeni zirveler kaydettiği bu dönemde, gelişmekte olan ofis bölgelerindeki yeni ofis stoku da kullanıcı ihtiyaçlarını karşıladı. Örneğin Kağıthane, 2023 yılında gerçekleştirilen en büyük 5 kiralama veya kurumsal satın alma işleminden üçüne ev sahipliği yaparak, yükselen iş alanları arasındaki yerini teyit etti” dedi.
Yeni stok eklenmiyor, kiralar artıyor
Ekonomik koşullar, finansmana erişimde zorluk, döviz kurları ve inşaat maliyetlerindeki artış gibi faktörlerin yeni ofis arzına engel oluşturduğunu belirten Propin Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, “Yatırımcıların yap-sat modelini uygulayabilecekleri konut ve türevi gayrimenkul projelerine yöneldiğini açıkça görebiliyoruz. İstanbul’daki ofis stoku, geçtiğimiz yıl yaklaşık 435 bin metrekarelik bir artışa işaret eden Batı Ataşehir menşeli büyümeyle kısmi bir artış yaşadı. Artan talebe rağmen yeni ofis arzının sınırlı kalması, kira rakamlarının 2023’te de yükselişini beraberinde getirdi. Ayrıca 2023’te daha fazla ofis binası liste fiyatlarını dolar cinsinden açıkladı. Tüm zorlu koşullara rağmen 2023’te İstanbul’da yaklaşık 279 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma işlemi tamamlandı. Çoğunlukla küçük ve orta ölçekli ofis alanlarında yaşanan bu hacimin içinde MİA’nın payı 83 bin metrekare seviyesindeydi” ifadelerini kullandı.
Pazarda tamamlanan en büyük ofis kiralama işleminin 22 bin metrekare büyüklüğünde olduğunu kaydeden Aydan Bozkurt, “Kapanan her dört işlemden birinin MİA dışında ve Anadolu Yakası’nda olması da dikkat çekici bir sonuç olarak öne çıktı. Propin olarak tek yetkili aracılık hizmeti verdiğimiz Ümraniye 19’da yaklaşık 11 bin metrekarelik ofis alanında yapılan kurumsal satın alma, bölgenin en büyük hacimli işlemi oldu” diye konuştu.
İstanbul ofis pazarı 7,4 milyon metrekareye ulaşacak!
Yeni ofis projelerine ait verilerle hazırlanan stok görünümüne de değinen Aydan Bozkurt değerlendirmelerini şu ifadelerle sonlandırdı: “Yeni ofis arzının daraldığı bir yılı geride bırakırken, mevcut projelerden hareketle 2027 sonuna kadar İstanbul Ofis Pazarı’nın 7,4 milyon metrekare büyüklüğe ulaşacağını öngörüyoruz. Bu dönemde, mal ve proje sahiplerinin iş dünyasının beklentilerine karşılık verebilme, çevresel faktörlere duyarlılık gösterme ve modern ofis alanları sunma eğilimleri, pazar rekabetinin de belirleyici unsurları olacak. Bu dinamik ortam, sektör paydaşlarını sosyal ve çevresel değişimleri değerlendirmeyi teşvik edecek. Propin olarak yeni yılda yerel seçim ve pazardaki mevcut koşulların etkilerini gözlemlemeye, müşterilerimizi beklentilerine yanıt verebilen ofis alanlarıyla buluşturmaya ve sektörün genel gidişatını yıllık raporlarımızla özetlemeye devam edeceğiz.”
