İntifanın en önemli özelliklerinde birisi de tapu siciline tescil edilmesidir. Bu sebeple o gayrimenkul satılsa dahi intifa hakkı kaybolmayacak, gayrimenkulün yeni sahibine karşı da ileri sürülebilecektir.
Tabi burada
- İntifa tam olarak nedir?
- İntifa hakkı nasıl kurulur?
- İntifa hakkı devredilebilir mi?
- İntifa hakkı nasıl kaldırılır?
- İntifa hakkı sahibinin hakları nelerdir?
- İntifa hakkının süresi nedir?
- İntifa hakkı olan gayrimenkulün satışı nasıl olur
gibi birçok soru bulunmaktadır.
İntifa Hakkı Nedir?
Yukarıda da belirtildiği üzere intifa hakkı, başkasına ait bir eşya, hak veya malvarlığı üzerinde belirli bir kişiye tam yararlanma imkânı sağlayan bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı genellikle gayrimenkuller üzerine tesis edildiği için diğer hususlardan bu yazıda bahsedilmeyecektir.
Gayrimenkuller üzerine tesis edilen intifa hakkında bir kişi genellikle ömrü boyunca tam bir yararlanma hakkına sahip olur. Örneğin bir konut üzerinde intifa hakkına sahip olan bir kişi o konutta ömrü boyunca oturabileceği gibi başkalarını da o konutta oturtabilecektir. Tabi burada bu yetkinin sözleşme ile kısıtlanabileceğini de belirtmek gerekir.
Örneğin intifa hakkı veren kişi, sözleşmeye başka birisinin oturmasını engelleyen bir hüküm ekleyebilecek yahut o gayrimenkulün yalnızca bir banka şubesine kiralanmasına izin verebilecektir.
İntifa hakkı yalnızca şahıslara verilmek zorunda olmayıp (şirket, dernek, vakıf vb) bir tüzel kişiye de intifa hakkı verilebilecektir. Gerçek kişilere verilen intifa hakkı o kişinin ömrü boyunca tahsis edilse de tüzel kişilerde 100 yılı aşmamak üzere belirli bir süreyle verilmektedir.
İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?
İntifa hakkı bir mahkeme kararı ile yahut bir vasiyetname ile kurulabileceği gibi tapu sicilinde sözleşme yapmak suretiyle de kurulabilecektir. Her halükarda bu durumun Tapu siciline işlenmesi gerekiyor olup intifa hakkının kurulabilmesi için aşağıdaki bilgi ve belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir:
- Tarafların fotoğraflı kimlikleri ve pasaportları,
- Eğer işlem vekil yahut temsilciler ile yapılıyorsa vekaletname veya temsili gösterir diğer belgeler,
- Tarafların birer adet fotoğrafları,
- Eğer bir mahkeme kararı varsa kesinleşmiş mahkeme karar ,
- Bina nitelikli gayrimenkullerde zorunlu deprem sigortası,
- Tapu harçlarının belirlenmesi için belediyeden alınan rayiç değer belgesi
Ayrıca tarafların verilecek olan intifa hakkının detaylarına ilişkin önceden aralarında anlaşmış olmaları da önem arz etmektedir. Zira üzerinde yeterince düşünülmeksizin aceleyle verilen / alınan intifa hakkı tarafları uzun vadede hukuki uyuşmazlıklarla karşı karşıya getirebilecektir.
İntifa hakkı bir bedel karşılığında veriliyorsa o beyan edilen bedelin binde 20’si oranında tapu harcı tahsil edilecektir. Eğer intifa hakkı bedelsiz olarak verilecekse bu durumda belediye tarafından tespit edilen emlak vergisi rayiç bedelinin binde 68,31’i oranında tapu harcı tahsil edilecektir. Ayrıca döner sermaye işletmesi tarafından belirlenen tarife uyarınca taraflardan ilave bir bedel daha alınacaktır.
(Not: Bu oranlar zamanla değişebileceği için işlemden önce güncel mevzuatın kontrol edilmesinde fayda vardır)
Son olarak intifa hakkı sahibi olduğunu düşünen kişi, bu hakkının tespiti için mahkemeye başvurabilecektir. Bu konu hakkında detaylı bilgi için avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
İntifa Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Yukarıda da belirtildiği üzere intifa hakkı sahibi yalnızca kullanma ve yararlanma hakkı sahibidir. Bu sebeple gayrimenkulün mülkiyetini başkasına devredemeyecektir. Ayrıca intifa hakkını da devredemeyecek olup yalnızca bu hakkı başkasına kullandırtabilecektir.
Dolayısıyla intifa hakkı sahibi kişi bu hakkını tapu sicilinde işlem yapmak suretiyle başkasına devredemeyecek olsa da o gayrimenkulü kendisi nasıl kullanabiliyorsa başkalarının kullanmasına da izin verebilecektir.
İntifa hakkı sahibi gayrimenkulün özüne zarar verici birtakım işlemler yapamayacaktır. Dolayısıyla örneğin intifa hakkı sahibi, odaları genişletmek amacıyla bir evdeki duvarları yıkamayacaktır.
İntifa hakkı sahibi, ilgili gayrimenkulün bakımı ve korunması için gerekli onarımları yapmakla mükelleftir. İntifa hakkı sahibi bu masraflardan, vergilerden ve harçlardan sorumludur. Olağanüstü ve önemli masraflardan ise mal sahibi sorumludur.
İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulün korunması için koruma faaliyetleri için daha önemli birtakım tedbirlerin alınması gerekiyorsa bu durumu mal sahibine bildirmek zorunda olup mal sahibi de bu değişikliklere izin vermek zorundadır.
Örneğin gayrimenkulün çatısının yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa mal sahibi bu duruma izin vermek zorundadır. Eğer mal sahibi bu tadilatı yapmaktan kaçınırsa intifa hakkı sahibi bu tadilatı kendisi üstlenebilecek, masrafları da mal sahibinden isteyebilecektir.
İntifa hakkı sahibi, gayrimenkulü kullanırken ve yönetirken iyi bir yöneticiymişçesine özenli ve dikkatli kullanmalıdır. Hatta yerel adetlerin gerektirdiği durumlarda intifa hakkı sahibi, ilgili gayrimenkulü yangına ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle mükellef olabilecektir. Böyle bir durumda sigorta primlerini ödemek de intifa hakkı sahibinin borcu olacaktır.
Son olarak intifa hakkının arazi gibi bitki örtüsü yetişebilecek bir gayrimenkul üzerinde verildiği durumlarda o gayrimenkul üzerinde olgunlaşan (meyve ağacı vb) doğal ürünlerin intifa hakkı sahibine ait olduğunu belirtmek gerekir.
İntifa Hakkı Devredilebilir mi?
Yukarıda da değinildiği üzere intifa hakkı devredilemeyecek ve mirasçılara geçmeyecektir. Ancak bu durum intifa hakkı sahibinin gayrimenkulü başkasına kullandırmasına engel olmayacaktır. Böyle bir durumda kullanan kişi intifa hakkı sahibinin güvencelerine sahip olmayacaktır. Örneğin intifa hakkı sahibi vefat ederse o kişinin kullanma hakkı sona erecektir. Yahut intifa hakkı sahibi; kullanan kişinin bu kullanımını sona erdirebilecek olsa da mal sahibi intifa hakkı sahibinin kullanımını engelleyemeyecektir.
Not: Eğer ilgili gayrimenkulün intifa hakkı sahibi tarafından şahsen kullanılacağı kayıt altına alınmış ise intifa hakkı sahibi o gayrimenkulü başkasına kullandıramayacaktır.
İntifa Hakkı Olan Gayrimenkulün Satışı
Üzerinde intifa hakkı olan gayrimenkulün satışı mümkündür. Ancak satın alan kişi intifa hakkı sahibi izin vermediği sürece o gayrimenkulü kullanamayacaktır. Zira yeni malik, o gayrimenkul üzerinde intifa hakkı tesis edildiğini tapu sicili aracılığıyla görebilmektedir.
Ancak intifa hakkı tapuda tescil edilmemişse gayrimenkulü yeni satın alan kişi intifa hakkını tanımak zorunda değildir. Böyle durumlarda intifa hakkı sahibi, uğradığı zarara istinaden gayrimenkulün eski sahibine dava açabilecektir.
