Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS) Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, konut piyasasına ilişkin veri analizleri, fiyat endeksleri ve sektör değerlendirmelerinde birinci el ile ikinci el konut pazarının birbirinden ayrılması gerektiğine dikkat çekti. Özdemir, mevcut verilerin ağırlıklı olarak ikinci el piyasasını yansıttığını belirterek, 2027 yılından itibaren iki pazarın ayrı veri ve raporlama setleriyle açıklanmasını önerdi.
Gayrimenkul sektöründe sağlıklı bir piyasa değerlendirmesi yapılabilmesi için konut satış verilerinin hangi pazarı temsil ettiğinin doğru belirlenmesi gerektiğini savunan GPPS, birinci el ve ikinci el konut piyasalarının aynı başlık altında değerlendirilmesine karşı çıkıyor.
GPPS Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, konut üzerinden veri analizi yapan, endeks hazırlayan ve sektöre yönelik yorumlarda bulunan kurum ve uzmanların dikkatini bu ayrımın önemine çekti.
Platform olarak inşaat ve proje geliştirme sektöründe birinci el proje üretim ekonomisine yönelik farkındalık oluşturduklarını belirten Özdemir, pazar okumalarını da yalnızca birinci el konut satış verileri üzerinden gerçekleştirdiklerini ifade etti.
İKİNCİ EL KONUT, YENİ KONUT STOĞU OLARAK DEĞERLENDİRİLMEMELİ
Özdemir’e göre emlak portalları, emlakçılar ve bireysel mal sahipleri üzerinden işlem gören ikinci el konutlar, mevcut konut stokunun belirlenmesinde doğrudan referans alınmamalı.
Daha önce satışı gerçekleşmiş bir konutun yeniden el değiştirmesinin yeni bir konut üretimi anlamına gelmediğini vurgulayan Özdemir, ikinci el piyasasını ihtiyaç sahipleri arasında gerçekleşen bir devir ve değişim pazarı olarak tanımlıyor.
GPPS’nin değerlendirmesine göre konut stoku; inşaat şirketleri, proje geliştirme firmaları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından üretilen, satışa sunulan veya henüz alıcı bulamamış birinci el konutlardan oluşuyor. Bu nedenle konut stokunun belirlenmesinde sıfır konut verilerinin esas alınması gerektiği savunuluyor.
Platform, birinci el ve ikinci el verilerinin birleştirilerek toplam konut stoku açıklanmasının piyasanın gerçek üretim kapasitesini anlamayı zorlaştırdığı görüşünde.
İKİNCİ ELDEKİ TAPU DEVRİ İLE YENİ KONUT SATIŞI AYNI DEĞİL
GPPS’nin dikkat çektiği bir diğer konu ise konut satış rakamlarının ekonomik niteliği.
İkinci el piyasasında gerçekleşen işlemlerin, daha önce satın alınmış konutların yeniden el değiştirmesi ve tapu devriyle sonuçlandığını belirten Özdemir, bu işlemlerin yeni üretimden kaynaklanan ticari satışlarla aynı kategoride değerlendirilmemesi gerektiğini ifade ediyor.
Özdemir’e göre ikinci el piyasasında emlak danışmanları aracılığıyla gerçekleşen işlemler hizmet ekonomisinin, bireyler arasında gerçekleşen devirler ise devir ekonomisinin bir parçası. Birinci el konut satışları ise inşaat ve proje geliştirme şirketlerinin üretim ekonomisine dayanan ticari faaliyetlerini temsil ediyor.
Bu nedenle şirketlerin yeni konut satışlarıyla bireylerin mevcut konutlarını devretmesi sonucu oluşan tapu işlemlerinin ayrı değerlendirilmesi gerektiği belirtiliyor.
AÇIKLANAN KONUT FİYATLARI GÜNCEL ÜRETİM MALİYETLERİNİ YANSITMIYOR
Konut fiyat endekslerine yönelik eleştirilerinin başında ise açıklanan rakamların ağırlıklı olarak ikinci el piyasa verilerine dayanması geliyor.
Kredi başvuruları, ekspertiz raporları ve emlak portallarından elde edilen verilerle hazırlanan fiyat değerlendirmelerinin, ikinci el konut piyasasındaki değişimi yansıttığını belirten GPPS, bu sonuçların doğrudan birinci el konut üretim ekonomisinin göstergesi olarak kullanılmaması gerektiğini savunuyor.
Özdemir, birinci el konut piyasasında satış fiyatlarının çoğu zaman geçmiş dönemlerin maliyet ve fiyat koşullarına göre oluştuğuna dikkat çekiyor. Projelerin büyüklüğüne ve satış süreçlerine bağlı olarak resmi kayıtlara yansıyan fiyatların, satışın gerçekleştiği tarihten 12 ila 36 ay öncesine ait olabildiğini ifade ediyor.
Bu durumun özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde önemli bir veri farklılığı oluşturduğunu belirten Özdemir, geçmiş maliyetlerle satışa sunulan konutların bugünün koşullarında yeniden üretilmesinin veya aynı ticari şartlarla satışa sunulmasının mümkün olmadığını dile getiriyor.
2027 İÇİN AYRI VERİ VE RAPORLAMA SİSTEMİ ÖNERİSİ
GPPS, konut piyasasına ilişkin verilerin daha sağlıklı analiz edilebilmesi için kamu kurumlarına yeni bir raporlama modeli öneriyor.
Bu kapsamda Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), Hazine ve Maliye Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ilgili birimlerine çağrıda bulunuluyor.
Platformun önerisi, 2027 yılından itibaren birinci el ve ikinci el konut piyasalarına ilişkin verilerin tamamen ayrı istatistik, rapor ve bülten setleri halinde yayımlanması.
GPPS’ye göre bu ayrımın yapılması, hem konut üretim ekonomisinin gerçek durumunun anlaşılmasına hem de yatırımcıların, proje geliştiricilerin, finans kuruluşlarının ve konut ihtiyacı bulunan vatandaşların daha doğru verilerle karar almasına katkı sağlayacak.
GPPS, konut piyasasının sağlıklı okunabilmesi için yalnızca kaç konutun el değiştirdiğine değil, kaç yeni konut üretildiğine ve bu üretimin ne kadarının alıcı bulduğuna da ayrı bir veri başlığı altında bakılması gerektiğini savunuyor.
