2000-2020 yılları arasında Türkiye’de gayrimenkul sektöründe 34 milyon alım satım işlemi gerçekleştiğini ve bu sayının bilançolara 933 milyar dolar olarak işlendiğini söyleyen GABORAS CEO’su Kurtuluş Altun, yaptıkları big data ölçümlerine göre ise 20 yılda bilanço içi ve dışı değerlerle birlikte toplam hacmin gerçekte 2.8 trilyon dolar olduğunu belirtiyor.
Bu kadar devasa bir sektörün tümüyle bilançolaşması ve menkulleşmesi halinde Türkiye’nin ekonomik olarak sıçrayacağını ve 2023 hedeflerine ulaşmasında bunun en büyük etken olacağının altını çizen Altun, “Bu devasa güç bizim petrolümüz. Ona ulaşmak hem teknoloji hem de veri, güven ve şeffaflık gerektiriyor. Engelleyen, kısıtlayan sistem dışına atan her türlü kısıtlar kaldırıldığında petrolü olan vergisiz ülke cenneti haline geliriz” diye konuşuyor.
2020’nin ilk 6 ayında gerçekleştirilen 624 bin konut takas işleminin bu veriyi doğrular nitelikte olduğunu belirten Altun, “Düşen kredi faizlerine rağmen konut takas işlemlerinin büyük bir çoğunluğu nakit piyasa üzerinden gerçekleşmiştir. Toplam gayrimenkul işlem takas sayısının 1 milyon 56 bin olduğu düşünülürse piyasa nakit işlem payının yüzdesi daha yüksek orandadır” diyor.
Dünyanın escrow (emanet) hesap yöntemiyle kayıt dışılığın önüne geçtiğini, Türkiye’de de kredi ve teminatların değerde ayrışması değil birleşmesi gerektiğini, bunun GABORAS tarafında yapılabileceğini aktaran Altun, GABORAS’ın dünyada giderek yaygınlaşan güvenilir olan bu sistemini, yaptığı dijital teknolojik yatırımlarla ve 18 şehirde başlattığı DAV PROJESİ ile ülke sathına taşıdığını belirtiyor.
KAYDİLEŞMEK ŞART
Dijital okuryazarlık, yerel ve global ticaret ağları ve 18 pilot şehirde başlattığı DAV (Sahadan Veri Doğrulama) çalışmaları ile GABORAS, yereldeki sektör temsilcileriyle veri doğrulama çalışmalarını derinleştirdi.
Yıldız Teknopark’ta dijital yeteneklere yapılan yatırımlar neticesinde big-data, yapay zeka ve block-chain teknolojileri kullanılarak bir ekosistem oluşturan GABORAS, ihtisaslaşmış teknolojik yapısıyla gayrimenkul alanında 20 yıllık izleme ve ölçümler gerçekleştirdi.
Çalışmalara göre; menkulleşmeyle birlikte Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’da (GSYH) yaşanan orta gelir tuzağı bozularak kişi başına düşen milli gelir 25 bin dolara çıkartabilecek potansiyele sahip olduğu görülüyor. GABORAS’ın big-data teknolojileriyle bu tespitleri yaptığını anlatan Kurtuluş Altun, gayrimenkul sektöründe sadece ekonominin sıkıntılı olduğu 8 yılda gerçekleşen kayıt içi ve kayıt dışı ticaretin toplam 1.2 trilyon dolar olduğunu ancak bu rakamın bilançolara 416 milyar dolar olarak yansıdığını ifade ediyor. Altun “Tüm darboğazlara karşısında Türk ekonomisi ve piyasaların nakdi kaynağı, gayri-nakdi varlıklarımız oldu. Bu sektör yaşanan tüm olumsuzlukları canlı takas ticareti ile 14.7 milyon işlemle süspanse ediyor. Ölçümlerde gayrimenkul sektöründe kaydileşmiş ticaretin GSYH’daki yeri yüzde 7.1 iken, bu oran kaydileşmeyen ekonominin de hesaplara katılmasıyla yüzde 22’ye çıkıyor” diyor.
Sektörünün imalat, ticaret, teminat süreçlerinin farklı ele alınması gerektiğini söyleyen Altun, konuşmasını şöyle sürdürüyor:
“İnşaat gayrimenkulün sadece imalat aşamasını temsil ediyor. Ancak bunun imalat sonrası boyutları hacimsel olarak çok daha büyük. Kullanımlar, tasarruflar yatırımlar, kiralamalar işletmeler, satış takas ve devirler, menkulleşmeleri bu alanda. Bu dünyada da böyledir ki, toplam petrol ticaretinin iki katıdır. Bu büyüklüğün bizde karşılığını GABORAS Satış İşlem Değer Skoru (SİDS) ve Satış Birim Değer Skoru (SBDS) ölçümlerinden analiz edebiliyoruz.”
SEKTÖR ÇALKANTILARA DİRENÇ GÖSTERİYOR
20 yıllık süreçte içeride ve dışarıda yaşanan ekonomik ve siyasi tehditler karşısında sektörünün direnç noktası olduğunu belirten Altun, konuyla ilgili şu açıklamalarda bulunuyor:
“GABORAS SBDS izlemeleri neticesinde 2001 krizi sonrası yaşanan çıkış Türk Lirası’ndan altı sıfır atılmasıyla desteklendi. 2007 yılında en zirve noktasından sonra dünyada yaşanan 2008 ekonomik krizi ile yüzde 9 oranında baskılandı. Bu baskı deyim yerindeyse ‘teğet geçti’ ve 2010 yılına kadar yüzde 27’lik artış trendi devam etti. Ergenekon süreçleri ile yüzde 9’luk bir gerileme yaşansa da Gezi Parkı eylemlerine kadar yüzde 25’lik bir sıçramayı çok net bir şekilde analiz edebiliyoruz.
Yabancı ilgisini kesen ve yükseliş trendini durduran Gezi Parkı olayları sonrası ekonomik büyüme hızı durağan seyretse de 2016 yılı Hain Darbe Girişimi ile yüzde 28’lik bir küçülme yaşandı. Darbe girişiminin etkisinin ardından yüzde 5’lik toparlanma sürecine girildiği esnada Trump’ın tehditleri ekonomideki düşüşü yüzde 18 oranında hızlandırdı. Tepki yükseliş yüzde 9 olarak gerçekleşti.
Tüm bu süreçlerde Türk ekonomisinin kayıtlı kayıtsız iç dinamiğinin ürettiği değer petrol gibidir. Yılda ortalama 2 milyon işlemin gerçekleşmesi ile birlikte oluşan hacimsel değer büyük önem taşımaktadır. Bu değerin büyük bir bölümünün bilanço dışı gerçekleştiğini göz önünde bulundurursak, sektörde yaşanacak bilançolaşma ve menkulleşme ile Türkiye’nin ekonomik olarak hak ettiği yerlere gelmesi kaçınılmaz olacaktır.”
