Yener KARADENİZ
Alışveriş merkezlerinin ciddi anlamda zor bir süreçten geçtiğini söyleyen Ece Türkiye Eş Genel Müdürü ve CFO’su Nuri Şapkacı, açıklanmasa da hali hazırda bankalara geçen AVM sayısının 60-70’i bulduğunu söyledi.
Aynı zamanda Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkan Yardımcısı da olan Şapkacı, “Türkiye’de 20 bin metrekare üzerinde 280 AVM var ve bunun 70’e yakını bankalar tarafından yaşatılmaya çalışılıyor. 2018’de kiraların dövizden TL’ye dönmesiyle kayıplar başladı. Döviz de fırladıktan sonra kredi borcu olanlar ciddi problem yaşadı. Bankalar da 40-50-60 milyon euro kredi vermişler. Bu paraların batması mümkün değil. Bankalar borçları sürekli ötelemeye çalışıyor. Kredi borcu olan bazı AVM’ler borçlarının faizini ödeyemiyor. Bunlar ana parasını ömrü billah ödeyemeyecek. Ama bankalar da diğer taraftan batıramıyor. Bize bankalar üzerinden ‘bizi alın’ ya da ‘bize destek verin’ diyen AVM’ler var. Biz de bu kadar zor durumda olan AVM’lere girmek istemiyoruz” dedi.
Yaklaşık 200 alışveriş merkezini yöneten Alman Ece Marketplaces’in iştiraki olarak 2000 yılından bu yana Türkiye’de de faaliyetlerini sürdüren Ece Türkiye’nin yeni dönem hedefleri ile ilgili düzenlenen toplantıda konuşan Nuri Şapkacı, şöyle devam etti: “Özellikle Covid-19 pandemisi sürecinde AVM sektörü, yaşanan finansal ve sosyal zorluklardan en çok etkilenen sektörlerden biri oldu. Yatırımların tekrar artması için öngörülebilir ve şeffaf yasal süreçlerin, sözleşme serbestisinin ve gayrimenkul yatırım fonlarının daha etkin kullanımının ön plana çıkması gerektiğine inanıyoruz. Belirsizlikler, kanun ve düzenlemelerde sık yapılan ve uluslararası uygulamalardan ve standartlardan farklılık gösteren değişiklikler, uzun dönemli planlamayı ve yatırım kararı alınmasını zorlaştırıyor. Bu nedenle Ticari Gayrimenkul Kanunu’nun ivedilikle çıkarılması yatırımların önünün açılması için büyük önem arz ediyor. Bunu en üst düzeyde konuşabiliyoruz. Ancak şu ana kadar aldığımız bir söz yok.” AYD verilerine göre, Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin toplam borcu yüzde 88’i yabancı para cinsinden olmak üzere 12 milyar dolar düzeyinde bulunuyor.
Salgında 3 yeni AVM daha eklendi
Ece Türkiye, Avrupa’da olduğu gibi Türkiye’de de AVM’lere yönelik olarak mimari ve konsept planlama, proje yönetimi, kiralama, yönetim, bütçeleme hizmetleri ile finansal ve hukuki hizmetler veriyor. Ece, Türkiye’de ise hali hazırda ikisi kendi yatırımı olmak üzere portföyünde yer alan 13 alışveriş merkezi ile faaliyetlerine devam ediyor. Mevcut durum ve yeni yatırımlarıyla ilgili bilgi veren Ece Türkiye Eş Genel Müdürü COO’su Semet Yolaç Canlıel da halihazırda Marmara Park, Aqua Florya, Axis İstanbul ve Beylikdüzü Migros AVM, Eskişehir’de Espark, Afyonkarahisar’daki Park Afyon, Bursa’daki Sur Yapı Marka ile Antalya’daki TerraCity ve Antalya Migros AVM’yi yönettiklerini anlattı.
Ankara’da bir karma projenin inşaatının ise devam ettiğini dile getiren Canlıel, “Pandemi döneminde üç yeni AVM’yi daha yönetim portföyümüze kattık. Bunlar, İsra Holding yatırımı olan V Mall İstanbul ile V Metroway ve İstanbul Anadolu Yakası’nda bulunan Palladium Ataşehir. 2023 yılında portföyümüze yeni katılan AVM’lerle ilgili yoğun bir şekilde çalışacağız. Palladium Ataşehir’de yatırımcı grup bir yenileme projesini de hayata geçirecek. V Metroway’in ise 2023 yılının ikinci çeyreğinde açılması planlanıyor. İnşaatı devam edenlerle birlikte 13 alışveriş merkezinde 615 bin metrekare kiralanabilir alanı ve 2 bin 500 kira kontratını yönetiyoruz. Gelişme potansiyeli gördüğümüz ve fayda sağlayabileceğimize inandığımız diğer AVM’leri de portföyümüze katmak üzere çalışıyoruz. Ayrıca bu alışveriş merkezlerinde yaklaşık 18 bin kişiye istihdam sağlayarak ülke ekonomisinin güçlenmesi yönünde de artı değer yaratıyoruz” diye konuştu. Canlıel’in verdiği bilgilere göre yönettikleri 13 AVM’nin toplam değeri 1.5 milyar dolarken, Ece Türkiye’nin kendi yatırımlarının piyasa değeri ise 400 milyon dolar seviyesinde.
Enerjinin payı ikiye katlandı
Semet Yolaç Canlıel, portföylerinde bulunan AVM’lerin ziyaretçi ve cirolarında yaşanan değişimler konusunda da bilgi verdi. Optimum aidat rakamlarıyla AVM’leri yıllarca yönettiklerini anlatan Canlıel, “Kiracıların giderlerini belirli bir seviyede tutalım diye tasarruf amaçlı yatırımlar yapıyoruz. Gider kalemimizde de en yüksek başlık enerji. Enerji maliyetlerinin payı salgın öncesinde yüzde 15 iken şu an yüzde 30’ları geçti. Ziyaretçi ve ciro anlamında ise pandemi etkisi baya geçti ama tam olarak eskiye dönüş olmadı. Hala 2019’un rakamlarına giriş sayısı özelinde ulaşmamış birçok AVM var Türkiye’de. Bizim portföyümüz özelinde biz 2019 verilerini geçtik. Ece Türkiye özelindeki giriş sayısı artış oranımız yüzde 7. Bu yıl Ocak-Eylül döneminde perakende satış cirolarında artış oranı TL bazında yüzde 223. Şu anda da AVM’lerimiz yüzde 99 doluluk oranıyla faaliyet gösteriyor. Bu sektör ortalamasının çok üzerinde bir oran. Turizmdeki artış trendi de ciroları pozitif yönde etkileyen bir diğer faktör. 2023 yılında ciro artışının devam edeceğini düşünüyoruz” ifadelerini kullandı.
Yatırımcılar şahsi kefaletlerini bile vermişler
Yatırımcılar ciddi finansman problemi yaşadığını ve maliyetlerin de uçtuğunu dile getiren Nuri Şapkacı, “Siz kiraları son 3-4 sene içinde yüzde 150 artırdınız. Kredi maliyetleriniz yüzde 350 arttı. O yüzden yatırımcılar karşılayamıyor. Bize şu ana kadar tek bir yardım olmadı. Yatırımcıların yaptıkları zararlar inanılmaz düzeylerde. Biz markalara salgın döneminde 50 milyon dolarlık kira desteği verdik. Bütün sektör de 1 milyar dolarlık kira desteği verdi. Şimdi AVM’lerin borçlarının yapılandırılması ile ilgili Bakan Nebati ile AYD olarak görüştük. Türk yatırımcılar bankalarla öyle anlaşmalar yapmışlar ki 20-30 yılda yaptıkları AVM yatırımlarını, grup şirketlerini, şahsi kefaletlerini vermişler. O insanların bu durumdan kurtulma şansı yok. Bankalarla masaya oturduklarında banka ne derse kabul etmek zorunda ki kredilerde TL’ye dönme imkanı da verilmedi. Umarız bu görüşme sonrası sonuç alınabilir. Bakan Nebati pozitif bakıyor. Bankacılık tarafıyla konuşacağını söyledi. Bankalarla değil ancak yasayla bunu elde edebileceğimizi düşünüyoruz” açıklamasını yaptı.
Ağustos ayında çıkan ortak alan düzenlemesi ile ilgili de konuşan Nuri Şapkacı, “Yeni mevzuat AVM dış cephesinde verilecek bir ilanın gelirinin kiracıların cebine gireceğini söylüyor. Orası bizim mülkiyetimiz. Dış cepheye herhangi bir ilan verip vermemekle içeride mağazası olan perakendecinin ne ilgisi var? AVM’lerin camı da yok, o yüzden bir cephe kapanma olayı da söz konusu değil. Burada ciddi anlamda mülkiyet hakkına müdahale var. Ayrıca kiracılardan artık hiçbir şekilde reklam katkı payı alınamayacak deniyor. AVM’lerin içinde çocuk aktiviteleri, tiyatrolar, sosyal sorumluluk projeleri yapıyoruz. Globalden bir sürü sergi getirildi. Normalde vatandaş o sergiye gidemeyecekken, AVM’lerde o sergiyi ücretsiz takip etme fırsatı yakaladı. Ama şimdi bunların hiçbiri yapılamayabilir. Bu trafiği de etkiler. Bu en önemli kaslarımızdan biriydi, bu perakendeciyi de etkileyecektir.”
