Ülkemizde belki de her 15-20 yılda bir yaşanan konutzede sorunu olma konusu kentsel dönüşüm süreci sonrasında da devam ediyor. 1980’li yıllarda kooperatifler üzerinden yapılan inşaat yapma süreci kooperatifzedelerin ortaysa çıkmasına sebep olmuş aslında çok iyi bir model olan kooperatif modeli de bu süreçte olumsuzluk damgasını yiyerek adeta tarihe karışmıştı. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası sürecinde ise ülke adeta bir şantiye alanı haline geldi ve ciddi bir inşaat yapma süreci başladı. Bu süreç tabi ki planlı olmayan bir süreç olduğu için de 2017 sonu ve 2020 başına kadar yaklaşık 2-2,5 yıl bir konut stok sorunu ortaya çıktı bu zincirleme süreç beraberinde yıkılıp yapılamayan araziler, başlamış bitirilemeyen inşaatlar, bitirildiği halde teslim edilemeyen veya iskansız bir şekilde teslim edilen ciddi bir yapı stoğu sorununu da doğurdu. Yaklaşık 4 yıldan bu zamana özellikle riskli alanlarda yoğun olarak gözüken bu sorunla ilgili Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ilk adımı atarak Fikirtepe özelinde bir yeniden yapım süreci öngördü. Bu süreçte arazi sahipleri ile ne şekilde anlaşılacağı oranların ne olacağı, teknik şartnamelerde ne şekilde revizyonların yapılacağını göreceğiz. Ancak hem Fikirtepe hem de İstanbul ve Türkiye’nin bir çok bölgesinde müteahhitlerden konut satın almış tüketicilerin durumu konusunda atılmış bir adım gözükmüyor. Bu sorunun ne şekilde çözüleceğine dair yapısal bir adımda maalesef ortada yok. Bu vesile ile dönüşüm projelerinden yer alan veya yine konutzede olanların dikkat etmeleri gereken hususları yazmak istiyoruz.
1) İlk olarak söylemek isteriz ki; 28.05.2014 tarihinde Tüketici Kanunu’na eklenerek yürürlüğe giren ön ödemeli konut satış şartları ve yönetmeliği aslında vatandaşın devlete olan güveni için önemli bir adım olmuş ancak Sanayi ve Ticaret Bakanlığı bu konuda neredeyse hiçbir projenin denetimini yapamamıştır. Şöyle ki bu yönetmeliğe göre; inşaat yapacak ve maketten satış yapacak olan firmaların tüketiciye
-Bina tamamlama sigortası
-Hak ediş modeli (yapacağı inşaat maliyet bedelinin bankada güvence altında olduğuna dair belge)
-Teminat mektubu (Vermiş olduğu bedelin karşılığında güvence bedeli)
-Veya bakanlığın kabul ettiği bir teminat modelini sunması esastır.
Basiretli bir tacir olmayan tüketiciye bu şekilde yasa ve yönetmelik çıkarıp uygulamamak işte bize göre devletin sorumluluğunu doğurmaktadır. Yargı makamlarının bu konuda bir karar vermesi esastır. Genelde tüketiciler şu an iflas etmiş, konkordato ilan etmiş şirketlere yönelik aslında belki de hiç alamayacakları bedelleri için davalardan davalara koşuyorlar. Aslında belki de ilk yapılması gereken tüketiciye bir daha konutzede yaratmamak için getirilen bu düzenleme ile sorumluluğun hazineye ait olduğunun tespit ettirilmesi olacaktır.
2) Tüketicilerin bu konuda yaşadıkları diğer temel sorun da tapularını almış oldukları taşınmazlarda müteahhit ile arsa sahipleri arasında var olan inşaat sözleşmesinin feshi halinde tapularının da iptal edilebilme riskini bilmemeleridir. Evet belki de ilk defa duyduğunuz bu konuda müteahhit inşaat yaparken arsa sahiplerinden almış olduğu tapuları tüketicilere satış suretiyle devretmektedir. Ancak eser sözleşmelerinin genel prensiplerinden bir tanesi müteahhitin inşaatı yaparak teslim etmesi şartına bağlı olduğu için ve eğer yapmazsa veya fiilen inşaatı verilen süresi içerisinde %90 seviyesinde tamamlayamazsa hem kendisine ait olarak almış olduğu tapular hem de tüketicilere devretmiş olduğu tapular iptal edilebilecektir. Bu durumda tapuda 3.kişinin iyi niyeti korunmayacaktır. Dolayısı ile %90 tamamlanmamış bir inşaattan yer satın alındığında veya maketten alındığında tapu size devredilmiş olsa dahi bunun iptal edilebilme riski taşıdığını bilmek zorundasınız.
3) Dönüşüm projelerinden veya maketten ev satın alan tüketicilerin bunun dışında dikkat etmeleri gereken hususlar şunlardır;
BELEDİYEDE İNCELENMESİ GEREKENLER;
Ev alırken size satılması düşünülen evin projesinde gerçek metrekaresi olup olmadığı veya o taşınmaz ile ilgili imar dosyası içerisinde belediye tarafından tutulan bir tutanak bir ceza veya bir yıkım kararı olup olmadığını incelemeniz gerekmektedir. İmar barışına girmiş yapı kayıt belgesi olan bir yerden bağımsız bölüm satın alıyorsanız ve yapı kayıt belgesi örneğin ortak alan olan çatı dubleksinin genişletilmesi suretiyle alınmış ise apartmanda kat maliklerinin eski hale getirme davası açarak bu belgeyi işlevsiz hale getirebileceğini unutmayın. Ayrıca yapı kayıt belgesinin bina yıkılırsa veya kentsel dönüşüme girerse bir kazandırıcı hak sağlamadığını bilmeniz gerekiyor.
TAPUDA İNCELENMESİ GEREKENLER;
Tapu kaydının incelenmesinde tapu kaydı üzerinde bulunan tüm takyidat ver şerhler gözükmektedir. Bu nedenlerle gayrimenkul üzerinde hangi tür ayni ve şahsi hak tesisi yapılıp yapılmadığı da mutlaka tapu kaydı incelemesi ile yapılmalıdır.
Yine tapu da işlem yapılırken bedelin tam gösterilmesi çok önemlidir. Tapu harcından kaçınmak için düşük gösterilen tapu harcı daha sonra açılacak olan tasarrufun iptali davasına konu edilmekte bu nedenle de pasif tapu araştırması ile gayrimenkulünü satan satıcının bu gayrimenkulle ilgili muvazaalı işlem yaptığı düşüncesi ile gayrimenkulünüzü kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
Tapu incelemesinde ayrıca mutlaka taşınmazın yönetim planını detaylı inceleyin çünkü size satış yapılırken ekleri ile birlikte inceledim diye imzalıyorsunuz. Yönetim planı o taşınmazda ne şekilde yaşayacağınızı ne şekilde aidat ödeyeceğiniz ve tabi ortak alanları ne şekilde kullanacağınızı gösteren bir belgedir. Taşınmaza girerken 1+1 ile 4+1 farklı ödüyordur aidatı diye düşünebilirsiniz ancak yönetim planında eşit ödeme kuralı getirilmişse bu geçerlidir ve herkes buna uymakla yükümlüdür. Daha önemlisi yönetim planı tüm kat maliklerinin 4/5’i ile değişmektedir. Zor değiştirilen bu belge nedeniyle taşınmazı aldığınıza pişman olabilirsiniz
MÜTEAHHİT İLE YAPILACAK OLAN SÖZLEŞMEDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER;
Müteahhit ile yapılan alım satım sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan bir tanesi bunu noterde yapmak ve sonra da tapuya şerh ettirmektir.
Daha önceden yaptığınız tapu kaydı incelemesinde temiz görmüş olduğunuz tapu kaydına şerh koymazsanız haciz ve ipotek gelebilir işte bu sonradan işlenen haciz ve ipotekler tapuyu size müteahhit vermiş olsa dahi sizi bağlayacaktır. Bu nedenlerle de önce tapuda temiz gördüğünüz herhangi bir haciz ipotek şerhi görmediğiniz gayrimenkulü eğer tapusunu almıyor ve satış vaadi sözleşmesi ile alıyorsanız mutlaka noterden sözleşme yapmanızı ve sonra bu sözleşmeyi de tapuya şerh ettirmeyi unutmayın. Şerhten sonra gelecek haciz ve konulacak ipotekler sizi bağlamayacaktır.
Müteahhit ile yapılacak olan sözleşmede mutlaka ön bilgilendirmenin yapıldığı ve taşınmazla ilgili dönme cayma haklarının yer aldığına mutlaka dikkat edin. Bir de sözleşmelerde yüklenici tek taraflı şekilde cezai şart koymuşsa bunun geçerli olmadığını bilerek sözleşmeyi 14 gün sonra da haklı sebeple fesih edebilirsiniz.
SATIN ALINAN DAİRE, İŞYERİ İLE İLGİLİ DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Bağımsız bölümü satın aldıktan sonra taşınmazın içerisinde gözle görülür eksiklik ve ayıp varsa derhal size satan kişiye ihtarname ile bildirin aksi halde gözle görülür ayıplarda çok uzun zaman sonra yapılacak olan bildirimlerin yerine getirilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.
Taşınmazı kullanmaya başladınız fakat gözle görülür bir ayıp olmasa da kullanım sonrası bir ayıp veya birden fazla ayıp ortaya çıkarsa hemen bu durumu tespit edin veya mahkemeye tespit ettirin. Tespit neticesinde ayıbını giderilmesini isteme, ayıbı giderip bedelini isteme veya ayıp bedelini doğrudan talep etme ve bu ayıp/ayıplar nedeniyle oluşan değer kaybını isteme hakkınız oluşacaktır.
