Ülkemizde kentsel dönüşüm kapsamında eski apartmanların yıkılıp yenilerinin yapılması durumu çok yaygınlaşmıştır. Arsa sahiplerinin arsalarının üzerine ev yaptırıp satması, getirisi nedeniyle çok rağbet gören bir durumdur. Bu gibi durumlarda inşaat yapılmasına karar vermeden önce kaç metrekare arsaya kaç metrekare ev yapılır ve yapılacak inşaatın getireceği kar hesaplanmalı.
Arsalar için inşaat alanı belirlemek konusunda bazı hesaplama yöntemleri kullanılır. Arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısı nasıl belirlenir sorusunun cevabı arsa sahiplerinin ve apartman kat maliklerinin merak konusu olmuştur. Yapılacak olan hesaplama kanunlar kapsamında arsaya yapılacak inşaatın sınırlarını çizer. Bu yazımızda arsanız için izin verilen inşaat alanının nasıl hesaplanacağı ve kaç tane ev çıkarabileceğiniz konusuna değineceğiz.
Arsa Ev Metrekare Hesaplama Nasıl Yapılır?
Eski apartmanların müteahhit firmaya verilip yenilenmesi ülkemizde pek çok ilde yaygın bir durum haline geldi. Ev sahipleri bu sayede yepyeni bir evde oturabilmekte ve evlerinin değeri artmakta. İsteyen evini satarak, kiraya vererek değerlendirirken, kimisi de yepyeni bir evde yaşamanın tadını çıkarabiliyor.
Müteahhit firmalar arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısını hesaplayarak inşaat yapmaya değerse eski binayı yıkıp yerine yenisini yapmayı kabul ediyorlar. Arsa ev metrekare hesaplama yöntemlerini kullanarak kendilerine düşecek ev sayısını ortaya koyabiliyorlar.
Arsa sahipleri de arsaları üzerine inşaat yaparak yatırım yapmış oluyorlar. Yaptıkları evde oturabiliyor veya evi satabiliyorlar. Arsanın üzerine yapılabilecek inşaat alanının büyüklüğünün hesaplanması kaç adet daire çıkabileceğini hesaplamaya yardımcı oluyor.
Arsanızın imar durumunda belirtilen KAKS ve TAKS değerleri ile izin verilen inşaat alanını hesaplayabilirsiniz. Çıkan hesaplama sonucu size izin verilen metrekareyi ister tek bir ev için ister birkaç ev için kullanabilirsiniz. Örneğin; 1000 metrekarelik bir arsaya 1250 metrekarelik inşaat izni verildiyse 5 adet 250 metrekarelik ev yapma şansınız var. Yahut her biri 100 metrekare 12 adet daire yapabilirsiniz.
Arsa Metrekaresine Göre Çıkacak Ev Sayısı Hesaplama
Arsaların KAKS ve TAKS değerleri bölgeden bölgeye göre değişmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bu değerler belediyeler tarafından kontrol edilir. Kaç metrekareye ev yapılır diye merak ediyorsanız öncelikle arsanızın imar durumunda belirtilmiş olan KAKS ve TAKS değerlerini öğrenmelisiniz.
Kat alanı kat sayısı anlamına gelen KAKS, binanın katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilmektedir. KAKS oranları 0,20 ila 3,0 arasında değişebilmektedir. Arsanızın bulunduğu bölgeye göre KAKS oranı değişir ve bu değeri belediyeden öğrenebilirsiniz.
TAKS ise taban alan katsayısı demektir. Arsa üzerine yapılacak olan inşaatın taban oturum alanının arsaya oranı anlamına gelir. TAKS değerleri 0,10 ila 0,80 arasında değişmektedir.
500 metrekare arsaya kaç metrekare ev yapılabilir hesaplaması için TAKS ve KAKS değerlerini bilmek gerekir. Örneğin; KAKS değeri 1,5 ise bu oran arsa metrekaresi ile çarpılır ve sonuç 750 metrekaredir. TAKS oranı 0,20 ise yine arsa metrekaresi ile çarparak 100 metrekare taban alanı hakkınız olduğu sonucunu çıkarabilirsiniz. Dolayısıyla 500 metrekare arsa üzerine 750 metrekare inşaat alanı izni verildiğinde dilerseniz her biri 50 metrekare olan 15 adet daire yapabilirsiniz.
İnşaat Azami Yükseklik Sınırına Göre Arsa Üzerine Ev Yapma
Yukarıda belirttiğimiz hesaplama baz alınarak arsa üzerindeki toplam inşaat alanı iznini belirleyebilirsiniz. KAKS ve TAKS değerleri ile yaptığınız hesaplama sonucu kaç katlı bir bina yapabileceğinizi de çıkarabilirsiniz.
Bu hesaplama yöntemiyle 1 dönüm arsaya kaç metrekare ev yapılır ve kaç katlı bina yapılabileceğini öğrenebilirsiniz. Örneğin; imar durum belgesinde TAKS değeri 0,20 KAKS değeri ise 1,5 olan 1000 metrekare bir arsanız olduğunu varsayalım. Arsa metrekaresine çarptığınız KAKS ve TAKS değerlerini birbirine bölerek kat sayısını hesaplayabilirsiniz.
- 1000 x 0,20= 200m2 1000 x 1,5= 1500m2 1500: 200= 7,5
Yukarıdaki hesaplamaya göre TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olan bir dönümlük arsaya 7,5 katlık bir bina yapılabilmektedir. Bu hesaplamayı kullanarak 300 metrekare arsaya kaç ev yapılır ve kaç katlı bir bina yapılır gibi soruların cevaplarını alabilirsiniz.
- 450×0,20= 90m2(İnşaat taban ölçüsü) 450×1,5=675m2(Toplam inşaat alanı ölçüsü) 675:90=7,5 (kat sayısı)
Örneğin; 450 metrekare arsaya kaç metre kare ev yapılır ve maksimum kaç katlı bina yapılır diye öğrenmek istiyorsanız öncelikle TAKS ve KAKS değerlerini öğrenmelisiniz. Yine TAKS değeri 0,20 ve KAKS değeri 1,5 olarak ele alırsak yukarıdaki sonucu çıkarabiliriz.
Arsa Üzerine Ev İnşa Etmek İçin Yapılması Gerekenler
Arsa ev metrekare hesaplama sonucunda çıkan ölçülere uygun bir projeyi başlatmadan önce bazı belgelerin toplanması ve izinlerin alınması gerekmektedir. Bu belgeleri mimarlık ofisinin yardımıyla hazırlayabilirsiniz. Belediyeye yapılacak başvuru sonucu onay çıktığı takdirde inşaata başlayabilirsiniz.
Evinizin mimari projesini hazırlattıktan sonra ilk olarak ruhsat başvurusu yapmalısınız. Belediyeden ruhsat dilekçesi alıp doldurarak başvurunuzu yapabilirsiniz. İnşaat yapmak istediğiniz arsanın tapusunu da bulundurmanız gerekiyor.
Arsanın imar durumunu bağlı olduğu belediyeden almanız gerekir. Ardından Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden aplikasyon belgesi almalısınız. Mimari projenizin oda onaylı olduğundan emin olmalısınız. İnşaat mühendisliği sicil belgesinin de yine oda onaylı olması gerekir.
Elektrik, sıhhi tesisat, betonarme statik projelerini mimarlık ofisinin yardımıyla oda onaylı alabilirsiniz. Zemin etüdü raporu, yapı bilgi formu, yapı denetim sözleşmesi, harita uygulama sorumlusu evrakları, şantiye şefi sözleşmesi gibi belgelerin de hazır bulunması gerekiyor. Yapı denetim şirketi ücretinin en az yüzde 20’sinin bankaya yatırıldığına dair bir dekontta istenir.
Tüm bu belgeleri tamamladıktan sonra belediyeye başvuruda bulunabilirsiniz. Başvuru değerlendirmesi sonucunda onay çıktığı takdirde inşaata başlayabilirsiniz. İzin verilen metrekareleri aşmadan inşaatın yapıldığına dikkat edin. Aksi takdirde kanuni yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz.
