İstanbul’da bazı sitelerde 70 bin TL’ye ulaşan aidatlar, konut piyasasında yeni bir tartışma başlığı yaratırken, Meclis gündemindeki düzenleme aidat belirleme sistemini kökten değiştiriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni modelin dengeleri nasıl değiştireceğini değerlendirdi.
İstanbul’da hızla yükselen site aidatları, konut maliyetlerinde yeni bir kriz başlığı haline gelirken, Meclis’te kabul edilen düzenleme ile aidat belirleme süreçlerinde dengeler değişiyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, yeni dönemin hem site yönetimlerini hem de kat maliklerini yakından ilgilendirdiğini vurguladı.
Aidatlar Artık İkinci Bir Kira Gibi
İstanbul’un merkezi ve yüksek standartlı konut projelerinde aidatlar, son yıllarda hızla yükselerek konut maliyetlerinin en kritik kalemlerinden biri haline geldi. Beşiktaş, Şişli, Sarıyer, Üsküdar, Beykoz ve Kadıköy gibi ilçelerde aidatların 15 bin TL’den başlayıp 70 bin TL’ye kadar çıkması, özellikle büyük ve lüks sitelerde yaşayanlar için ciddi bir bütçe baskısı yaratıyor.
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu tabloyu şöyle özetliyor;
“Bugün birçok site sakini için aidat ödemesi, neredeyse ikinci bir kira yükü anlamına geliyor. Bu durum hem malikleri hem de kiracıları doğrudan etkileyen yapısal bir soruna işaret ediyor.”
Mevcut Sistem Neden Eleştiriliyordu?
Halen yürürlükte olan Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yöneticileri, aidatları avans niteliğinde belirleyebiliyor ve ihtiyaç halinde yeniden toplama yetkisine sahip bulunuyor. Bu sistem, uygulamada yöneticilere geniş bir hareket alanı tanırken, kat maliklerinin sınırlı müdahalesi nedeniyle tartışmalara yol açıyordu.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, en büyük sorunun, bu yetkinin sınırlarının net olmaması olduğunu belirterek, “Uygulamada aidatların hangi kriterlere göre belirlendiği çoğu zaman şeffaf şekilde ortaya konulamıyordu. Bu da ‘keyfi artış’ eleştirilerini beraberinde getiriyordu.” Dedi.
Yeni Düzenleme Ne Getiriyor?
TBMM Komisyonu’nda kabul edilen kanun teklifiyle birlikte, aidat belirleme sürecinde önemli değişiklikler öngörülüyor. Buna göre site yöneticilerinin belirlediği aidat tutarları artık doğrudan uygulanamayacak; kat malikleri kurulunun onayından geçmesi gerekecek.
Şimşek, bu değişikliğin önemine dikkat çekerek, “Bu düzenleme ile aidatların belirlenmesinde tek taraflı karar alma dönemi sona eriyor. Kat maliklerinin sürece aktif katılımı zorunlu hale geliyor” şeklinde konuştu.
Büyük Sitelerde Karar Almak Kolaylaşacak
Teklifte yer alan bir diğer önemli değişiklik ise karar yeter sayısına ilişkin. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu sitelerde yönetim planı değişiklikleri için aranan çoğunluk oranı beşte dörtten üçte ikiye indiriliyor.
Bu değişikliğin pratikte önemli sonuçlar doğuracağını belirten Şimşek, “Yüksek çoğunluk şartı nedeniyle alınamayan kararlar, yeni oran sayesinde daha kolay hayata geçirilebilecek. Bu da yönetim süreçlerini hızlandıracak” ifadelerini kullandı.
Artışlara Kısmi Sınırlama
Düzenleme kapsamında geçici işletme projeleri üzerinden yapılacak aidat artışlarına yeniden değerleme oranı sınırı getiriliyor. Ancak yıllık olağan aidat artışlarında üst sınır uygulaması öngörülmüyor.
Şimşek, bu noktada dengeye dikkat çekerek “Tam anlamıyla bir tavan uygulaması söz konusu değil. Bu nedenle kat maliklerinin genel kurul süreçlerini yakından takip etmesi ve karar mekanizmasında aktif rol alması kritik önem taşıyor.” dedi.
Konut Tercihinde Yeni Kriter: Aidat Yönetimi
Artık konut seçiminde sadece metrekare, manzara ya da lokasyon değil; aidat yönetimi ve geçmişi de belirleyici hale geliyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, tüketicilere uyarılarda bulundu ve “Konut alım ya da kiralama sürecinde aidatların geçmiş yıllardaki artış oranları mutlaka incelenmeli. Aksi halde başlangıçta cazip görünen bir konut, ilerleyen süreçte ciddi bir mali yük haline gelebilir.” diyerek sözlerini tamamladı.
Yeni düzenlemenin yasalaşmasıyla birlikte, aidatlarda daha şeffaf ve katılımcı bir dönemin başlaması bekleniyor. Ancak uzmanlara göre, sistemin sağlıklı işlemesi için en önemli unsur yine kat maliklerinin bilinçli ve aktif katılımı olacak.
