Dünyanın en önemli metropolleri arasında yer alan İstanbul, nüfusu, ekonomik büyüklüğü, sosyal yaşamı, eğitim ve kültür alanındaki faaliyetleri ve getirisi yüksek yatırım olanaklarıyla gayrimenkul yatırımcılarından her zaman ilgi görüyor. Endeksa’nın mega kentin konut piyasasını ele aldığı çalışmasına göre İstanbul’da konut fiyatları son 1 yılda %241, kiralar ise %145 arttı. Endeksa.com’un güncel verilerine göre İstanbul’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 20 bin 208 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 424 bin 960 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu.
İstanbul’da sürekli yukarı yönlü bir ivmede olan konut fiyatları son 3-4 yılda konut arzında yaşanan kırılganlık, inşaat maliyetlerindeki artış, döviz kurundaki dalgalanmalar ve pandemi nedeniyle oldukça yüksek hızlı artışların olduğu bir sürece evrildi. TÜİK’in Ağustos verilerine göre konut satışlarında İstanbul 18 bin 485 konut satışı ve %15 pay ilk sırada yer alıyor.
Konut fiyatları Ümraniye’de %283, Avcılar’da %237, Küçükçekmece’de %224 arttı
İstanbul’daki konut fiyatları ve kiralar şehirler arası göçün yanında şehir içi bir hareketliliğe de neden oldu. Özellikle Beşiktaş, Kadıköy, Şişli gibi merkezi ilçelerde kiraların hızlı yükselişi nedeniyle genç profesyoneller, öğrenciler, işçiler başta olmak üzere insanlar kentin merkezinden daha uzak ilçelere taşınmaya başladı. Küçükçekmece, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Ümraniye gibi ilçeler bu yeni göç dalgasıyla “merkezden” gelen genç profesyonellerin yeni yaşam alanları oldular. Son 1 yılda konut fiyatları Ümraniye’de %283, Avcılar’da %237, Küçükçekmece’de %224, Bahçelievler’de %223, Başakşehir’de %205 arttı. Bu durumun oluşmasında ulaşım başta olmak üzere kamu yatırımlarının da önemli bir etkisi var. Metro ağlarının genişlemesi hem hat boyunca gayrimenkullerin değerinin artmasına hem de insanların kent içinde hareket alanının genişlemesine neden oldu. Eskiden iş nedeniyle daha merkezdeki ilçelerde yaşamak zorunda olan genç profesyoneller ulaşım ağının genişlemesi nedeniyle artık daha makul fiyatlarla yaşayabileceği ilçelere taşınabiliyor.
İstanbul’da yıllık değer artışı en yüksek ilçeler Şişli, Beyoğlu ve Ataşehir
Yapay zeka destekli gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın Eylül sonu verilerine göre, İstanbul’da konut satış fiyatlarında yıllık değer artışı %241 seviyesinde gerçekleşirken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 20 bin 208 TL, ortalama konut fiyatı 2 milyon 424 bin 960 TL ve konut yatırımının geri dönüş süresi 19 yıl oldu. İstanbul’da yıllık değer artışı en yüksek ilçeler ise sırasıyla Şişli, Beyoğlu, ve Ataşehir oldu.
Şişli’de konut fiyatları son 1 yılda %347 arttı. Şişli’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 35 bin 865 TL olurken, ortalama konut satış fiyatı 4 milyon 052 bin 745 TL seviyesinde gerçekleşti. Beyoğlu’nda son 1 yıldaki değer değişimi %333 olurken, ortalama konut metrekare satış fiyatı 31 bin 441 TL, ortalama konut fiyatı 3 milyon 164 bin 100 TL oldu. Ataşehir’de %300 artan fiyatlar ortalama konut metrekare satış fiyatının 26 bin 955 TL’ye yükselmesine neden oldu. Ataşehir’de ise ortalama konut fiyatı 3 milyon 99 bin 825 TL.
Metrekare satış fiyatı en yüksek ilçeler Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy
Endeksa verilerine göre ortalama konut metrekare satış fiyatı en yüksek ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beşiktaş, Kadıköy ve Bakırköy. Ortalama konut metrekare fiyatı Sarıyer’de 65 bin 593, Beşiktaş’ta 63 bin 246, Kadıköy’de 46 bin 775, Bakırköy’de 46 bin 070 TL’ye ulaştı. Endeksa verilerine göre ortalama metrekare kira baz alındığında kira değerinin en yüksek olduğu ilçeler sırasıyla Sarıyer, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli. Bu ilçeler hem konumu itibariyle çok değerli hem de herkesin oturmak istedi yerler. Bu durum da ister istemez kiralara yansıyor. Sarıyer’de ortalama metrekare kira 216 TL, ortalama kira ise 25 bin 475 TL. Beyoğlu’nda ortalama metrekare kira 177 TL, ortalama kira 17 bin 679 TL oldu. Beşiktaş’ta ise ortalama metrekare kira 176 TL, ortalama kira 21 bin 197 TL.
Verileri değerlendiren Endeksa Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt:
“İstanbul’un hem iç pazar hem de yabancıya konut satışı anlamında zirvede yer alması sadece kendi sınırlarında değil ülke çapında da konut pazarının şekillenmesine etki etmesini sağlıyor. İstanbul’da yükselen fiyatlar ve şehrin kaotik yapısı nedeniyle kentin çevresinde yer alan Tekirdağ, Yalova, Sakarya, Kocaeli gibi illerin Sapanca, Kartepe, Şarköy, Çınarcık gibi ilçeleri son dönemde ciddi bir ilgi görüyor. Bunun yanında özellikle pandemi döneminde İstanbul’dan sahil şeridindeki ilçelere doğru başlayan göç Bodrum, Urla, Seferihisar, Çeşme, Datça gibi yerlerde fiyatların beklentinin çok üzerinde artmasına neden oldu. Kısacası İstanbul gayrimenkul piyasasının en önemli kenti ve bu kentte yaşanan herhangi bir piyasa hareketi ülke piyasasını etkiliyor.” diye konuştu.
