Yeni metro hattı projeleri yatırımcıların ilgisini çekerken Çekmeköy’de gayrimenkul fiyatları da yükseldi. EVA Gayrimenkul Değerleme’ye göre, gayrimenkulde ilgi odağı olan Çekmeköy’de konutlar 700 bin – 4 milyon TL, kiralar 2-10 bin TL aralığında değişirken, en çok ilgi çeken mahalleler ise Alemdağ, Taşdelen ve çevre mahalleleri.
Eva Gayrimenkul Lisanslı Değerleme Uzmanı Rıdvan Doğan, Çekmeköy genelinde ortalama 2-3 bin satılık sıfır ve 2. el konut bulunduğunu belirterek, “Çekmeköy’de satış hızı yaklaşık 0-3 ay. Bu veriler ışığında aylık bin, yıllık ise ortalama 10 bin konut satışa sunuluyor. Yaklaşık 1 yıl önceye kıyasla değerlerde %100 oranında ve üzerinde artış söz konusu. Bu durumu fırsat bilip gerçekçi olmayan değerler ile ilana çıkan dairelerin satış süreçleri çok uzun sürmektedir. Piyasa değerine yakın değerler ile çıkan ilanların kiralama ve satış süreleri ise ortalama 1 ay civarındadır. 1+1 dairelerin fiyatları konum, proje, site özelliklerine göre satılık 700 bin TL ile 4 milyon TL, kiralar ise 2 bin –10 bin TL aralığında değişiyor. Marka ve site içi dairelerin ortalama satış değerleri 1 milyon TL, kiralık değerleri ise 4 bin TL civarında.” dedi.
3+1 dairelerin satış değerleri 1 milyon -15 milyon TL aralığında
2+1 dairelerin konum, proje, site özelliklerine göre satış değerlerinin 800 bin ile 8 milyon TL, kiralık dairelerin ise 4 bin – 15 bin TL aralığında değiştiğini de sözlerine ekleyen Doğan, “Marka ve site içi dairelerin ortalama satış değerleri 2 milyon TL, kira bedelleri ise 6 bin TL aralığında. 3+1 dairelerin konum, proje, site özelliklerine göre ise satış değerleri 1 milyon-15 milyon TL, kiralık daireler 4 bin-35 bin TL aralığında değişiyor. Marka ve site içi dairelerde ise ortalama satış değerleri 2 milyon 500 bin TL, kiralık 7 bin TL olarak değişiyor.
Taşdelen – Alemdağ Bölge Mahallelerinde satış oranı %30-40
Merkez Mahallesi ve çevre mahallelerde arsa arzı azalırken, sıfır ve markalı konut inşaatının birçoğu Alemdağ –Taşdelen Bölge mahallelerinde yer alıyor. Merkez İmar Planları’nın 2020 yılı sonunda durdurma ve iptal kararları yeni konut arzının durması oranlarını etkilerken, 2022 yılı başında yeni plan ile yeni inşaatların başladığı ancak piyasaya arzların henüz başlamadığını gözlemliyoruz. Çekmeköy’ü 2 ayrı kısımda incelediğimizde, Merkez ve çevre mahallelerde sıfır konut satışı %10 civarı iken, Taşdelen – Alemdağ Bölge Mahallelerinde bu oran %30-40’a çıkıyor. İlçe ortalaması yaklaşık %20-30 seviyelerinde olup gelecek yıl Merkez Mahallesi ve çevresindeki yeni arz ile oranında artacağı öngörülmekte. Çekmeköy’de fiyatlardaki aralığın geniş olmasının nedeni ise; ara sokaklarda yer alan standart apartman daireleri, standart site özelliği bulunan binalarda yer alan daireler ve lüks, sosyal donatı alanları fazla, tercih edilirliği şerefiyesi yüksek sitelerde yer alan dairelerin kıyaslanmasından kaynaklanıyor.
En önemli kriterler ulaşım ve yeni inşa edilmesi
Satış ilanlarında daha çok hangi kriterler ise; ulaşım, Metro istasyonlarına yakınlık, yeni inşa edilmiş olması, masraf gerektirmemesi varsa site içerisindeki imkanlar oluyor. Ayrıca yasal sorunlarının bulunmaması, krediye uygun olması, iskanlı olması ilanlarda özellikle belirtiliyor.
Merkez ve Çevre Mahallelerinde konut arzı düşük
Çekmeköy’ün gelişim merkezi halihazırda Alemdağ ve Çevre mahallelerine kaymış durumda olup yeni konut arzının %50’den fazlası bu mahallelerden sağlanmaktadır. İlçenin 2. sırada yapılaşmanın yoğun olduğu bölge Taşdelen ve Çevre Mahalleleri olup Merkez ve Çevre Mahalleleri konut arzı düşük. Merkez Mahallesi konut arzının düşük olmasının temel nedeni son dönem iptal edilen imar planları. Şubat 2022 yılında onaylanan Merkez Planına istinaden ruhsatlar düzenlenmeye başlanmış, yeni inşaatlar temel ve kaba inşaat seviyesinde olup, gelecek yılda konut arzının yükseleceği öngörülmekte.
Taşdelen ve Çevre Mahalleleri öncü durumda
Marka projelerin inşaatında Taşdelen ve Çevre Mahalleleri öncü durumda olurken, bu bölgede halihazırda DAP Ormanköy, Emlak Konut Çınarköy projeleri devam ediyor. Bununla birlikte bölgede yerel müteahhit firmaların nitelikli konut üretimleri ve apartman tarzı konut inşaatları da devam ediyor. Konut alırken, bölgede fiyatların iyi analiz edilmesi, geçmiş dönem satışlar ve artış oranının öğrenilebilmesi önemli. Ayrıca 2. el konutlar için iskan belgesi edinilmiş olması, site/bina doluluk oranının yüksek olmasına dikkate edilmeli. BDDK’nın son yayınlamış olduğu tebliğe göre enerji kimlik belgesi bulunan binalarda ayrıcalıklı duruma geldi. Özellikle A ve B sınıfı enerji kimlik belgesine sahip olup olmadığı sorgulanmalı.
