Gabari, ulaşım ve inşaat sektöründe sıkça duyulan bir sözcük olan “gabari”, emlak piyasasında yükseklik manasında kullanılır. Daha açık bir ifadeyle, yeni yapılacak olan bir binanın, belediye tarafından belirlenen azami yüksekliği (binanın kaç katlı olacağı) anlamına gelmektedir. İnşaat sektöründe gabari kavramının anlaşılabilir olması için, “emsal” sözcüğünün de ne anlam ifade ettiğinin bilinmesi gerekir. Çünkü “gabari” ve “emsal” sözcükleri, birbirleriyle ilişki içerisinde olan kavramlardır.
Emsal
Tapuda “emsal” KAKS olarak belirtilir. “Emsal” bir arsaya yapılacak olan inşaatın, kaç m² olabileceğini ifade eder. Örnekleyecek olursak 1000 m² ‘lik arsaya sahip olan birinin, imar planı emsal değeri 0,5 olarak yazılmışsa, bu arsaya yapılabilecek olan inşaat alanı 1000 x 0.5= 500 m²’dir.
Gabari ve Emsal Arasındaki Fark
Arsa gabari ve arsa emsali, inşaat alanında sınırları ifade eden terimlerdir. Gabari kaç katlı bir inşaat yapılacağını, Emsal ise katların arsa üzerindeki toplam inşaat alanını belirtir.
Gabari ve Emsal Hesabı Nasıl Yapılır?
Yukarıda emsal tanımını yaparken örneklediğimiz hesaplama üzerinden gidilecek olursa; 1000 m²’lik bir arsanın 0,5’lik emsal değeriyle 500 m²’lik bir inşaat alanı olur. İmarda kat sayısı 2 olarak belirtilmişse eğer, bu 500 m²’lik alanda 2 katlı bir bina yapılabileceğini gösterir. Yani 2 katın toplamı 500 m² olmalıdır. Bu her katın 250 m² olabileceğini gösterir. Örneklediğimiz imarda kat adeti belirtilmişti ancak bu her zaman geçerli bir durum değildir. Bazen imarda kat edeti belirtilmez, ancak bina yüksekliği (gabari) belirtilir.
Bina yüksekliği idare tarafından 7,50 olarak belirlenmişse eğer, bu yapı için azami yükseklik 7,50 m’dir. Yükseklik değerinde 0,5 m’lik bir alan çatı içindir. Bu yüzden hesaplama yapılırken bu oranın düşürülmesi gerekir. 0,5 metrelik çatı oranı çıkartıldıktan sonra, edinilen yükseklik 3,3 metreye bölünecek olursa, yapılacak olan binaya kaç kat yapılacağı belirlenebilir. 7,50 yüksekliğe (gabari) sahip bir imar için en fazla 2 kat yapılabilir. Gabari ve emsal değerleriyle, bir imarda kat başına düşen toplam m² hesabını belirlemek de mümkündür.
Gabarisi (yüksekliği) 7,5 – Emsal değeri 0,5 olan 1000 m² ‘lik bir arsa için kat m² hesabı aşağıdaki gibidir:
a) Arsa x Emsal değeri: 1000 x 0,5 = 500 m² (toplam inşaat alanı)
b) 7,5 (Gabari) – 0,5 (Çatı payı) / 3,3 = 2 kat
c) Toplam inşaat alanı / Kat : 500 / 2 = 250 m² (Kat başına, toplam 250 m² inşaat yapılabilir)
Kat Sayısı Gabari’den Düşük Tutulabilir mi?
İmarda belirtilen emsal ya da kat edeti gibi değerler maksimum olarak belirlenen değerlerdir. Yani bu değerlerin üzerinde bir inşaat yapılamaz ancak bu değerlerin altında bir inşaat yapılabilir. Aynı örnekten değerlendirme yaparsak:
a) 1000 m² ‘lik bir arsa ve 0,5 bir emsal ile 500 m² ‘lik bir toplam inşaat alanı.
b) Kat adeti 2. Yani her kat 600 m² / 2 kat = 250 m² olmalı. (Her kat 250 m²)
Belirlenen imar planı bu şekilde olduğu halde, bütçe eksikliği ya da ihtiyaç fazlası gibi sebeplerden ötürü 2 katı yapmak zorunlu mudur? Böyle bir zorunluluk yoktur. 250 m² ‘lik bir kat yapıldıktan sonra inşaata devam edilmeyebilir.
H=serbest ne anlama gelmektedir? İnşaat sektöründe binanın maksimum yüksekliği gabari olaraf ifade edilir. Sektöre yönelik ifadelerden biri de “H (haş) serbest” kavramıdır. Bu kavram bina yüksekliğinin (gabari) sınırsız olduğu anlamına gelmektedir. Elbette bu 50 ya da 100 katlı bir bina dikilebileceği anlamına gelmiyor.
H (gabari) = serbest demek, binanın toplam alanınnda herhangi bir değişiklik yaratmaz. Yani, bu ifade yalnızca bina oturumuna göre kat sayısının arttırılabileceği anlamına gelir.
Yukarıda verilen örnek üzerinden gidecek olursak:
1000 m² ‘lik bir arsa 0,5 emsal ile birlikte 500 m² ‘lik bir inşaat alanı imkanı yaratmıştı.
a) Eğer imarda belirtilen bina yüksekliği 2 kat ise, bu arsaya 500 m² / 2 kat = Her kat 250 m² olacak şekilde bir inşaat yapılır.
b) Eğer imarda Hmak = serbest (bina gabari serbest) ise; kat başına 125 m² ‘den 4 kat yapılabilir ya da kat başına 100 m² ‘den 5 kat yapılabilir.
Sonuç olarak; her durumda emsalden gelen toplam inşaat alanı yani 500 m² ‘lik olan inşaat alanı geçilemez. Yani, 500 m² ‘lik bir alana 50 katlık bir bina yapılamaz. Buradaki en önemli husus toplam inşaat alanının hiçbir surette değişmediğidir. Değişen şey bina yüksekliğidi
