Türkiye’de pandemiyle birlikte yaşanan ekonomik krizle birlikte konut sahibi olmak geçen yıllara göre çok daha zor hale geldi. Kiralar en yüksek seviyelere çıktı. Son verilere göre, Türkiye genelinde kiralar yüzde 20, müstakil yapı ve villalarda ise yüzde 30-40 arttı. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, fazla kira ödeyen kiracının ya da az kira alan ev sahiplerinin kanuni haklarını açıklayarak emlakçıların etik dışı davranışlarına dikkat çekti.
Gerek yenilenen dönemlerde gerekse sözleşme süresi henüz tamamlanmadan önce kira bedelinin hangi oranda artacağının sözleşme ile kararlaştırılabileceğinin altını çizen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Yazılı veya sözlü olan kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında her zaman değiştirilebilir, aksi kararlaştırılabilir. Eğer mülk sahibi artış yapmakta ısrarcı ise; sözleşmeye göre genelde bu oran TEFE-TÜFE oranı olarak belirlenmektedir. Kiralayan ve kiracı, kira bedeli hakkında tespit davası açabilmektedir. Tespit davasında; mahkeme emsal değerlere, konutun o günkü koşullar altındaki değerine, piyasa koşullarında, yeniden kiralanacak olursa hangi bedel aralıklarında kiralanabileceğine ve de hakkaniyet kuramına bakacak ve ona göre karar verecektir. Kiracı eğer çok yüksek kira ödüyorsa aynı şekilde kiranın belirlenmesi davası açabilecektir. Mahkemenin burada dikkate alacağı temel kriterler; 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir” dedi.
Kira bedelinin ödenmemesi halinde, ev sahibinin kiracısına tahliye talepli olarak icra başlatabileceğini de vurgulayan Kakıcı Şimşek, “İcra takibi ile kiracıya gönderilecek ödeme emrinde 7 gün içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde ödeme yapılması gerektiği belirtilir. Verilen sürede itiraz edilmez veya 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve ev sahibi İcra Mahkemesi’nde kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira borcunun tahsilatı dışında, ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle de kiracısını tahliye edebilir. Ev sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu bulunması, gereksinim nedeni ile tahliyeyi oluşturmaktadır.” şeklinde konuştu.
Kakıcı Şimşek tahliye sebeplerini de madde madde sıraladı:
• En sık karşılaşılan bir diğer tahliye sebebi, evin satılmasıdır. Evin sahibinin değişmesi durumunda yeni sahip, ihtiyaç doğrultusunda kiracıyı tahliye edebilir. Fakat satın alma işleminin gerçekleşmesinin ardından 1 ay içerisinde, bu durumu kiracıya bildirmeli ve 6 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.
• Kullanılamayacak durumda olan ya da hasar görmüş binaların yeniden inşaa ve imar gereksinimi sebebi ile kiracı tahliye edilebilir. Burada bilirkişi tarafından verilen karar önemlidir.
• Ev sahibinin, aynı kira yılı içerisinde haklı sebeple (kira ödenmemesi vb.) iki kez noter onaylı ihtarname göndermesi durumunda kiracı tahliye edilebilir.
• Kiracı, evi belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhüdü vermiş ise, fakat taahhüt ettiği tarihte evi tahliye etmezse, ev sahibi elindeki taahhüte dayanarak kiracıyı tahliye ettirebilir.
Kakıcı Şimşek ayrıca; “Dava sürecinin uzun sürebilecek olması sebebiyle tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve kira sözleşmelerinde uyarlamanın şartları varsa sözleşme hükümlerince uyarlama yoluna gitmeleri daha verimli bir yöntem olacaktır. Tarafların karşılıklı mutabakata varması halinde bunu mutlaka bir protokol ile imza altına almak faydalı olacaktır. Ancak taraflar uyarlama koşullarına dair karşılıklı mutabakata varamazlarsa, sözleşmede uyarlamaya dair hiçbir hüküm de yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır. İstanbul’da bazı Emlak ofislerinin, kira bedellerindeki fahiş artışı fırsat bilerek ev sahiplerini arayarak kiracılarını çıkartmaları halinde konutlarını iki katına kiraya verebilecekleri vaadinde bulundukları iddiaları vardır. Emlakçıların bu davranışının meslek etiği ile bağdaşmadığı ortadadır. Emlak danışmanları hizmet sunarken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul bir şekilde hareket etmeli, yanıltıcı bilgi vermemelidir. Meslek ilke ve kurallarına aykırılıktan Ticaret il müdürlüklerine ve Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden online olarak şikayet edilmelidir. Bir takvim yılı içinde 3 defa kurallara aykırı hareket ettiği tespit edilen işletmelerin yetki belgesi iptal edilecek ve bu işletmelere 2 yıl süreyle yetki belgesi verilmeyecektir.” Şeklinde görüşlerini dile getirdi.
