Kat maliklerinin hakları ve borçları 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. KMK madde 9’a göre Kat malikleri, kanunların taşınmaz malikleri için öngördüğü yükümlülüklere tabi olur. Bunların dışında ise kat maliklerinin kat mülkiyetinin birlikteliğinden doğan bazı yükümlülükleri vardır.
Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
Aynı bir yapı üzerinde birlikte kalmak zorunda olan kat malikleri birbirlerine karşı dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18 uyarınca kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu konudaki hükümler kat maliklerinin yanı sıra bağımsız bölümdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümden herhangi bir şekilde devamlı olarak yararlananlara da uygulanır. Kendisine düşen borçlarını yerine getirmeyen bu kimselerle ile birlikte kat malikleri de müteselsilen sorumlu olur.
Bağımsız Bölümü ve Eklentileri Özgüleme Amacına Uygun Kullanma Yükümlülüğü
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 12’ye göre kat mülkiyetinin kurulması için, istemde bulunurken tapu idaresine verilmesi gereken bazı belgeler vardır. Bu belgeler kurulacak bağımsız bölümün cinsi ve niteliğini gösterecek birtakım belgelerdir. Bağımsız bölümün cinsi ve niteliğiyle ilgili olan bu bilgiler kayıt sırasında o bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına yazılır. Bu sayede bağımsız bölümlerin kütükte belirtilen niteliklerine göre özgüleme amacına uygun kullanma yükümlülüğü meydana gelmiş olur.
Böyle bir yükümlülüğün meydana gelmesinin yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu bağımsız bölümlerin özgüleme amacının sonradan değiştirilmesine bazı hallerde imkan tanımıştır.
- Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
- Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
- Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir.
Anataşınmazın Bakımı, Korunması ve Bağımsız Bölümde Anayapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girilmesine İzin Verme ve Bağımsız Bölümde Gerekli İşlerin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Söz konusu onarımlar için bağımsız bölümlerine girilmesine veya bağımsız bölümlerinin içinden ve dışından yararlanılmasına izin veren kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararları, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür.
Genel (Ortak) Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
- Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
- Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Örnek vermek gerekirse zemin katta oturan bir kişi çatıdan yararlanmadığını ya da asansörden yararlanmadığını söyleyerek çatının ve asansörün onarım giderlerine katlanmaktan kaçınamaz.
Genel giderlerden kendisine düşen payı ödemeyen kat malikine karşı yönetici ve her kat maliki anataşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, icra takibi başlatabilir. Gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
