Satılık bir dairenin tapusuna bakıldığında en sık görülen iki ibare kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. Birçok alıcı bu iki kavramı birbirinin yerine kullanır, oysa aradaki fark yalnızca kâğıt üzerindeki bir ayrıntı değildir. Tapunun türü, binanın yasal olarak tamamlanıp tamamlanmadığını, iskan durumunu ve ileride yapılacak devir ile kredi işlemlerinin seyrini doğrudan etkiler. Ev almadan önce tapu senedindeki bu kaydı doğru okumak gerekir.
Kat irtifakı ne anlama gelir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. ve 2. maddelerine göre kat irtifakı, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan irtifak hakkıdır. Bu hak arsa payına bağlıdır. Pratikte kat irtifakı tapusu, henüz yapı yapılmamış ya da yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerindeki payınızı ve bu payın belirli bir daire, dükkân veya işyeri ile ilişkilendirildiğini gösterir. Bina fiziken bitmiş ve içinde oturuluyor olsa bile, yapı kullanma izin belgesi yoksa kayıt çoğu zaman kat irtifakı olarak kalır.
Kat mülkiyeti ne zaman kurulur?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının daire, iş bürosu, dükkân gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Bu hak, o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle birlikte bir bütündür. Kanunun 12. maddesi, kat mülkiyetinin kurulması için yetkili idarece onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesinin ve bir yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerektiğini düzenler. Tapuda kat mülkiyeti yazması, kural olarak binanın iskan aldığını ve niteliğinin arsadan binaya döndüğünü gösterir.
İki tapu türü arasındaki temel farklar
En kısa ayrım şudur: Kat irtifakı inşaat sürecine, kat mülkiyeti tamamlanmış ve iskanlı yapıya aittir. Kat irtifakında taşınmazın niteliği genellikle arsa olarak görünür; kat mülkiyetinde bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz gibi kütüğe işlenir. Kat irtifakı sahibi, yapının sözleşmeye ve projeye göre tamamlanması için diğer paydaşlardan yükümlülüklerini yerine getirmelerini isteyebilir. Kat maliki ise kendi bağımsız bölümü üzerinde Medeni Kanun’un malike tanıdığı haklara, Kanundaki sınırlar saklı kalmak kaydıyla, sahiptir. Ortak yerler, arsa payı oranında ortak mülkiyet hükümlerine tabidir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş nasıl olur?
Kanunun 3. maddesine göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin istemiyle de yapılabilir. 10. madde uyarınca yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemleri resen yürütülür. Cins değişikliği yapılmış taşınmazda kat irtifakı varsa, başkaca belge aranmaksızın kayıt kat mülkiyetine çevrilir. Kanun, bu işlemlerin döner sermaye hizmet bedelinden muaf olduğunu da açıkça yazar. Yani iskan çıktıktan sonra geçiş, kural olarak tarafların yeniden uzun bir evrak yığını hazırlamasını gerektirmez.
Bina bitmiş ama tapu hâlâ kat irtifakıysa
Bu tablo pratikte sık görülür. Nedeni genellikle iskanın alınmamış olması, cins değişikliğinin henüz tapuya işlenmemesi veya evrak sürecinin yarım kalmasıdır. Kanunun 17. maddesi önemli bir kolaylık sağlar: Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu kural yönetimi kolaylaştırır, fakat tapu türünü kendiliğinden kat mülkiyetine çevirmez. Alıcının hâlâ iskanı ve tapu kaydının güncel durumunu sorması gerekir.
Tapuyu incelerken bakılacak noktalar
Tapu senedinde veya güncel tapu kaydında “nitelik” ve “hak sahibi” bölümlerini birlikte okuyun. Nitelik arsa mı, bina mı? Kayıt kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve varsa eklentiler (kömürlük, otopark gibi) doğru mu? İpotek, haciz, şerh veya beyan var mı? Satıcı “iskan çıktı, tapu yakında düzelir” diyorsa, yapı kullanma izin belgesinin bir örneğini ve belediye teyidini isteyin. Konut kredisi kullanacaksanız, bankanızın kat irtifakı tapusunu kabul edip etmediğini peşinen sorun. Bankaların uygulaması kurumdan kuruma değişebilir, bu yüzden genel bir kural varmış gibi hareket etmeyin. Kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı, kat mülkiyetine geçişte yeniden istenmez; yine de bu planı okumak, site veya apartman kurallarını peşinen görmenizi sağlar.
Doğru okunan bir tapu, sürprizleri azaltır. Kat irtifakı tek başına geçersiz bir hak değildir, ancak tamamlanmamış bir yasal süreci işaret eder. Kat mülkiyeti ise binanın iskanlı ve bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz olarak tescilli olduğunu gösterir. Alım öncesinde bu ayrımı netleştirmek, hem fiyat pazarlığını hem de sonraki tapu devrini sağlam zemine oturtur.
