Konut kredisi kullanırken çoğu kişinin aklındaki ilk soru faiz oranı oluyor. Oysa kredinin gerçek maliyeti yalnızca faizden ibaret değil. Kredi tahsis ücreti, ekspertiz bedeli, ipotek işlemleri, tapu harcı ve zorunlu sigortalar, ev alırken bütçeye eklenmesi gereken kalemlerin başında geliyor. Bu kalemleri önceden bilmek, hem sürpriz giderlerin önüne geçiyor hem de bankaların tekliflerini daha doğru karşılaştırmayı sağlıyor.
Kredi tahsis ücreti: Yasal üst sınır binde 5
Halk arasında dosya masrafı olarak bilinen kredi tahsis ücreti, bankanın krediyi kullandırırken tahsil edebildiği bedel. Merkez Bankası’nın 2020/7 sayılı tebliğine göre tüketici ve konut finansmanı kredilerinde bu ücret, kullandırılan anaparanın binde 5’ini geçemiyor. Örneğin 1 milyon TL’lik bir kredide banka en fazla 5 bin TL, 2 milyon TL’lik kredide ise en fazla 10 bin TL tahsis ücreti alabiliyor.
Binde 5 bir tavan oranı; bankalar daha düşük bir ücret uygulayabiliyor ya da kampanya kapsamında bu bedelden vazgeçebiliyor. Aynı tebliğ, tahsis ücreti dışında farklı adlar altında ek ücret alınmasını da yasaklıyor. Kredi başvurusu reddedilirse tahsis ücreti istenemiyor.
Ekspertiz ücreti: Tutarı tarife belirliyor
Banka, vereceği kredi tutarını belirlemek için konutu lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketine değerletiyor ve bu raporun bedelini alıcı ödüyor. Ücretin alt sınırı her yıl Sermaye Piyasası Kurulu’nun yayımladığı tarifeyle belirleniyor. 2026 tarifesine göre brüt alanı 1–149 metrekare arasındaki konutlarda asgari değerleme ücreti 16 bin 500 TL, 150–250 metrekare arasındakilerde ise 17 bin 622 TL. Bu tutarlara KDV ile Gayrimenkul Bilgi Merkezi ve Birlik payları ayrıca ekleniyor.
Ekspertiz raporu yalnızca bir masraf kalemi değil, kredi tutarını doğrudan etkileyen bir belge. Banka krediyi satış fiyatı yerine ekspertiz değerine göre hesapladığı için değerin düşük çıkması, alıcının daha fazla peşinat bulmasını gerektirebiliyor.
İpotek: Harç yok, işlem ücretleri var
Konut kredisinde banka, satın alınan eve ipotek koyuyor. Harçlar Kanunu’nun 59’uncu maddesindeki istisna sayesinde konut finansmanı kapsamında kurulan ipoteklerde ipotek harcı ödenmiyor. Ancak bu, ipotek işleminin tamamen masrafsız olduğu anlamına gelmiyor. Tapu müdürlüğünde döner sermaye ücreti ödeniyor; 2026 tarifesinde bir işlem ücreti, 2 bin 227 TL’nin tapu müdürlüğünün yöresel katsayısıyla çarpılmasıyla hesaplanıyor. Satış ve ipotek birlikte yapıldığında iki ayrı işlem ücreti çıkıyor.
Bunun yanında bankalar, rehin tesisi için üçüncü kişilere ödedikleri tutarı müşteriye yansıtabiliyor. Örneğin bazı bankaların sitelerinde bu ücret 3 bin 750 TL olarak gösteriliyor.
Tapu harcı ve sigortalar
Kredi masraflarından ayrı olsa da tapu harcı, ev alırken bütçenin en büyük kalemlerinden biri. Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı yüzde 2 oranında harç ödüyor. Zorunlu deprem sigortası DASK ise hem tapu işlemlerinde hem de kredi sürecinde aranıyor; primi konutun bulunduğu bölgeye, brüt alanına ve yapı tarzına göre değişiyor. Konut sigortası ve hayat sigortası yasal olarak zorunlu değil, ancak bazı bankalar daha düşük faiz oranını bu sigortalara bağlayabiliyor.
KKDF ve BSMV ayrıntısı
Konut kredilerinde Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu kesintisi bulunmuyor. Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi istisnası ise 28 Aralık 2023’ten bu yana yalnızca kredinin kullanıldığı tarihte üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere tanınıyor. Halihazırda konutu olan biri kredi kullandığında faize ve ücretlere BSMV yansıtılabiliyor. Bu nedenle ikinci evini almayı planlayanların taksit hesabını buna göre yapması gerekiyor.
Masrafları önceden planlamak için pratik öneriler
Kredi süreci başlamadan önce masraf kalemlerini bir listede toplamak, tapu günü yaşanabilecek sürprizleri büyük ölçüde azaltıyor. Ekspertiz ücreti çoğunlukla başvurudan sonra, kredi onayından önce tahsil edildiği için kredi onaylanmasa bile bu bedelin ödenmiş olacağını hesaba katmak gerekiyor. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ise devir işleminden önce ödeniyor. Bu yüzden peşinatın yanında, satış bedelinin bir bölümünü karşılayacak ek bir nakit payı ayırmak akıllıca olur.
Ayrıca satış sözleşmesinde masrafların kim tarafından karşılanacağının açıkça yazılması, alıcı ile satıcı arasında ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Tapu müdürlüğünün yöresel katsayısını önceden öğrenmek ve bankadan masrafları kalem kalem gösteren bir döküm istemek de bütçeyi netleştirmenin kolay yolları arasında.
Toplam maliyeti doğru okumak
Bankaların tekliflerini karşılaştırırken yalnızca aylık faiz oranına değil, tüm masrafların dahil edildiği yıllık maliyet oranına ve toplam geri ödeme tutarına bakmak gerekiyor. Aynı tutar ve vade için birkaç bankadan yazılı ödeme planı istemek, sigorta şartlarını sormak ve tapu günü ödenecek kalemleri önceden hesaplamak, ev alma sürecini çok daha öngörülebilir hale getirir.
