Tapu devrinden önce yapılması gereken kontroller: Adım adım rehber

Ev satın almak çoğu aile için hayatın en büyük finansal kararlarından biridir ve bu sürecin en kritik anı tapu devridir. Tapu müdürlüğünde imzalar atıldığında mülkiyet el değiştirir; bu nedenle olası bir sorunu devirden sonra fark etmek hem zaman hem para kaybı demektir. Alıcının, randevu almadan önce taşınmazın hukuki ve teknik durumunu adım adım incelemesi büyük önem taşır. İşte tapu devrinden önce yapılması gereken temel kontroller.

Tapu kaydını ve takyidatları inceleyin

İlk iş, taşınmazın güncel tapu kaydını görmektir. Satıcıdan, üzerinde ipotek, haciz, şerh ya da beyan bulunup bulunmadığını gösteren güncel bir tapu kayıt belgesi istemek gerekir. Bu belgede yer alan “takyidat” bölümü, mülk üzerindeki sınırlamaları gösterir. Bankaya ipotekli bir evin satışı mümkündür; ancak ipoteğin kaldırılmasının satış bedelinden mi karşılanacağı, ne zaman ve nasıl yapılacağı yazılı olarak netleştirilmelidir. Haciz veya ihtiyati tedbir bulunan bir taşınmazda ise süreç çok daha karmaşık hâle gelebilir.

Satıcının kimliğini ve yetkisini doğrulayın

Tapuda adı yazan kişi ile satışı yapacak kişinin aynı olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Satış vekâletname ile yapılacaksa, vekâletnamenin noter onaylı olması, satış yetkisini açıkça içermesi ve güncelliğini koruması önemlidir. Dolandırıcılık vakalarında sahte kimlik ve sahte vekâletname en sık karşılaşılan yöntemler arasında yer aldığı için, şüpheli durumlarda vekâletnamenin düzenlendiği noterden teyit almak faydalı olur.

Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı?

Tapunun türü, binanın yasal durumunu anlamak açısından önemli bir ipucudur. Kat mülkiyetli tapu, binanın yapı kullanma izin belgesi yani iskânının alındığını gösterir. Kat irtifakı ise bina tamamlanmadan önce kurulan bir haktır ve iskân sürecinin henüz tamamlanmamış olabileceğine işaret eder. Kat irtifaklı bir dairede elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinde ya da kredi kullanımında farklı süreçlerle karşılaşılabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

İmar durumu ve projeye uygunluk

Taşınmazın bulunduğu belediyeden imar durumu ve onaylı mimari proje hakkında bilgi almak, özellikle eski binalarda büyük önem taşır. Balkonun kapatılması, çatı katının sonradan eklenmesi ya da projede olmayan bir bölmenin yapılması gibi kaçak uygulamalar, ileride yıkım veya para cezası riskini beraberinde getirebilir. Evin gerçek kullanım alanının projeyle uyumlu olup olmadığına bakmak, ödenen bedelin karşılığını almak açısından da önemlidir.

Deprem riski ve yapı güvenliği

Türkiye’nin deprem gerçeği düşünüldüğünde, binanın yapım yılı, kullanılan malzeme ve zemin durumu satın alma kararında belirleyici olmalıdır. Binanın riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını öğrenmek, kentsel dönüşüm kapsamına girme ihtimalini değerlendirmek gerekir. Mümkünse bağımsız bir mühendisten yapı incelemesi almak, ilk bakışta görülmeyen kolon çatlakları veya nem sorunları gibi riskleri ortaya çıkarabilir.

Borç kontrolleri: Aidat, vergi ve faturalar

Devir öncesinde evin geçmişe dönük borçlarının olup olmadığı netleştirilmelidir. Site veya apartman yönetiminden aidat borcu bulunmadığına dair yazı almak, belediyeden emlak vergisi durumunu sorgulamak ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinde ödenmemiş fatura kalıp kalmadığını kontrol etmek, taşındıktan sonra sürprizlerle karşılaşmayı önler. Tapu işlemleri sırasında belediyeden alınan rayiç değer belgesi de istenen evraklar arasındadır.

Zorunlu deprem sigortası ve diğer evraklar

Tapu devri sırasında taşınmaz için geçerli bir zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi aranır. Bunun yanı sıra tarafların kimlik belgeleri, fotoğraflar ve gerekiyorsa vekâletname hazır bulundurulmalıdır. Başvuru ve randevu işlemleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çevrim içi sistemleri üzerinden yapılabilir. Harç ve döner sermaye gibi ödemelerin güncel tutarları için resmî kaynaklardan bilgi almak en doğrusudur.

Evi bizzat ve farklı saatlerde görün

Belgeler ne kadar temiz olursa olsun, taşınmazı yerinde görmeden devir yapılmamalıdır. Evi gündüz ve akşam saatlerinde ziyaret etmek; nem, rutubet, gürültü, güneş alma durumu ve çevredeki trafik hakkında gerçekçi bir fikir verir. Komşularla kısa bir sohbet, binanın yönetimi ve geçmişte yaşanan sorunlar hakkında belgelerde yer almayan bilgiler sunabilir.

Gerçek satış bedelini beyan edin

Tapu harcından tasarruf etmek amacıyla satış bedelinin düşük gösterilmesi, hem vergi cezası riskine hem de olası bir anlaşmazlıkta alıcının aleyhine sonuçlara yol açabilir. Satış bedelinin banka üzerinden, açıklaması yazılarak ödenmesi; büyük tutarların nakit olarak taşınmaması hem güvenlik hem ispat açısından en doğru yöntemdir.

Acele etmeyin, belge isteyin

Tapu devri, birkaç saatlik bir işlem gibi görünse de öncesindeki hazırlık haftalar sürebilir. Satıcının “hemen bugün devredelim” baskısına karşı temkinli olmak, her iddiayı belgeyle doğrulamak ve gerektiğinde bir gayrimenkul avukatından görüş almak, ev sahibi olma heyecanının bir kâbusa dönüşmesini engeller.