Kira sözleşmesi imzalamadan önce kontrol edilmesi gereken 10 madde

Kiralık ev ararken çoğu kişinin dikkati evin konumuna, metrekaresine ve kira bedeline yoğunlaşır. Oysa ev sahibiyle kiracı arasındaki ilişkiyi yıllarca belirleyecek olan asıl belge, imzalanan kira sözleşmesidir. Aceleyle, maddeleri okunmadan atılan bir imza; depozito iadesinden kira artışına, tahliyeden onarım masraflarına kadar pek çok konuda sonradan can sıkıcı tartışmalara yol açabilir. Bu rehberde, kira sözleşmesini imzalamadan önce tek tek kontrol edilmesi gereken başlıkları derledik.

Ev sahibinin gerçekten mülk sahibi olduğundan emin olun

Sözleşmenin ilk adımı, karşınızdaki kişinin evi kiraya vermeye yetkili olup olmadığını netleştirmektir. Tapu fotokopisi ile kimlik bilgilerinin örtüşüp örtüşmediğine bakmak, en basit ama en çok atlanan kontroldür. Ev sahibi yerine bir yakını ya da yönetici sözleşmeyi imzalayacaksa, noter onaylı vekâletname istemek gerekir. Hisseli mülklerde ise diğer paydaşların durumdan haberdar olması ileride doğabilecek itirazların önüne geçer.

Tarafların ve taşınmazın bilgileri eksiksiz yazılmalı

Sözleşmede kiraya verenin ve kiracının ad-soyadı, T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri açıkça yer almalıdır. Taşınmazın açık adresi, bağımsız bölüm numarası ve kullanım amacı da net biçimde belirtilmelidir. Konut olarak kiralanan bir yerin işyeri olarak kullanılması, sözleşmeye aykırılık doğurabileceği için kullanım amacının yanlış yazılmamasına özen gösterilmelidir.

Kira bedeli, ödeme günü ve yöntemi

Aylık kira tutarı hem rakamla hem yazıyla yazılmalı, ödemenin ayın hangi günü yapılacağı belirtilmelidir. Kiranın elden değil banka hesabına, açıklama kısmına “kira bedeli” ve ilgili ay yazılarak gönderilmesi, olası bir anlaşmazlıkta en güçlü kanıtı oluşturur. Ev sahibinin banka hesap bilgilerinin sözleşmeye eklenmesi de pratik bir çözümdür.

Kira artışı nasıl yapılacak?

Türk Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında yenilenen kira dönemine ilişkin artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre oluşan değişimi geçemez. Sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir artış oranı yazılsa bile bu kısım kiracıyı bağlamaz. Yine de artışın hangi endekse göre ve hangi tarihte uygulanacağının sözleşmede açıkça belirtilmesi, her yıl yaşanan “ne kadar zam yapılacak” tartışmasını büyük ölçüde azaltır.

Depozito tutarı ve iade şartları

Kanun, konut kiralarında güvence bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağını öngörür. Depozitonun ne kadar olduğu, hangi durumlarda kesinti yapılabileceği ve tahliyeden sonra ne zaman iade edileceği sözleşmede yazılı olmalıdır. Güvence bedelinin bir vadeli tasarruf hesabına yatırılması da kanunda öngörülen bir yöntemdir ve hem kiracıyı hem ev sahibini korur.

Demirbaş listesi ve evin teslim durumu

Ev teslim alınırken mevcut beyaz eşyalar, dolaplar, aydınlatmalar ve kombi gibi kalemlerin bir demirbaş listesine dökülmesi gerekir. Duvarlardaki lekeler, parke çizikleri ya da çalışmayan prizler gibi mevcut kusurların tarihli fotoğraflarla kayıt altına alınması, çıkışta “bu hasarı sen verdin” tartışmasını önler. Listenin her iki tarafça imzalanıp sözleşmeye eklenmesi önerilir.

Aidat, faturalar ve masrafların paylaşımı

Site aidatı, ortak gider payı, su, elektrik ve doğalgaz faturalarının kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Genel uygulamada kullanıma bağlı giderler kiracıya, binanın kalıcı iyileştirmesine yönelik büyük masraflar ise mülk sahibine aittir. Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı veya asansör yenilemesi gibi kalemlerin kimin üzerinde kalacağı baştan konuşulursa ileride sürpriz faturalarla karşılaşılmaz.

Özel şartlar maddesini dikkatle okuyun

Hazır kira kontratlarının sonunda yer alan “özel şartlar” bölümü, en çok sorun çıkaran kısımdır. Evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, evin boyanması, alt kiraya verme ve erken çıkış durumunda uygulanacak koşullar genellikle burada düzenlenir. Kanuna aykırı, örneğin kiracıyı haksız biçimde ağır bir yük altına sokan maddeler geçersiz sayılabilse de, bunları imza öncesinde konuşup netleştirmek her zaman daha sağlıklıdır.

Sözleşme süresi ve tahliye koşulları

Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi mutlaka yazılmalıdır. Konut kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Ev sahibinin ise yalnızca kanunda sayılan sebeplerle tahliye talep edebileceğini bilmek, kiracının hangi durumda ne kadar güvencede olduğunu anlamasına yardımcı olur. Peşin imzalatılan, tarihi boş bırakılmış tahliye taahhütnamelerine ise kesinlikle imza atılmamalıdır.

Son adım: Nüshaları paylaşın ve saklayın

Sözleşme en az iki nüsha hâlinde düzenlenmeli, her sayfası taraflarca paraflanmalı ve birer nüshası taraflarda kalmalıdır. Taşınmadan sonra adres değişikliğinin e-Devlet üzerinden ya da nüfus müdürlüğünde bildirilmesi de unutulmamalıdır. Birkaç dakikalık dikkatli bir okuma, yıllar sürecek bir kira ilişkisinin huzurlu geçmesini sağlar; emin olamadığınız maddelerde bir avukattan destek almak ise her zaman en güvenli yoldur.