Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) konut kredilerine yönelik geçtiğimiz ayın başında devreye aldığı düzenlemeler etkisini göstermeye başladı. Şubat ayında ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı, 33 ay aradan sonra ilk kez yüzde 20 seviyesinin üzerine çıktı.
BDDK düzenlemeleri devreye alındı
BDDK, finansal istikrarı desteklemek amacıyla makroihtiyati adımlar kapsamında bireysel kredi kartları ve ihtiyaç kredilerinin yeniden yapılandırılması, kredi kartı ve kredili mevduat hesaplarına yönelik limit düzenlemeleri ile konut kredilerinde kredi-değer oranına ilişkin değişiklikler yapmıştı.
Yeni düzenlemeyle birlikte konut kredilerinde birinci el ve ikinci el ayrımı kaldırılırken, 2010 sonrası inşa edilen ve en az C enerji sınıfına sahip konutlar da avantajlı kredi-değer oranı kapsamına dahil edildi.
İpotekli satışlarda 33 ay sonra kritik eşik
Şubat başında yürürlüğe giren bu adımlar, ipotekli satışlara hızlı şekilde yansıdı. Şubatta ipotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 20’nin üzerine çıkarak son 33 ayın en yüksek seviyelerinden birine ulaştı.
Dezenflasyon süreci, makroihtiyati tedbirler ve kredi kısıtlamaları nedeniyle son yıllarda ipotekli satışların payı gerilemiş, 2024 yılında yüzde 10,7 ile en düşük seviyelerden biri görülmüştü.
Geçen yıl satışlar rekor kırmıştı
Öte yandan geçen yıl, yüksek kira seviyeleri ile mevduat, döviz ve altın getirilerinin konuta yönelmesi sonucu toplam konut satışları yaklaşık 1,8 milyon adetle rekor kırarken, bu satışların yüzde 14,33’ü ipotekli olarak gerçekleşmişti.
Yeni yılın ilk aylarında ise ipotekli satışların payındaki yükseliş sürdü. Ocakta yüzde 18,2 olan oran, şubatta yüzde 20,1’e çıktı. Bu oran en son Mayıs 2023’te yüzde 23,3 seviyesinde görülürken, en düşük oran Aralık 2023’te yüzde 4,4 olarak kaydedilmişti.
Uzmanlara göre kredi kanalı yeniden hareketlendi
Uzmanlar, BDDK düzenlemesiyle kredi tarafındaki kısıtlamaların kısmen gevşediğini ve bunun satışlara yansıdığını belirtirken, ipotekli satışların daha yüksek seviyelere ulaşması için faiz oranlarında düşüş gerektiğine dikkat çekiyor. Faizlerin yüzde 1 seviyesine gerilemesi halinde ipotekli satış payının yüzde 35-40 bandına çıkabileceği ifade ediliyor.
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, AA muhabirine yaptığı değerlendirmede, şubatta ipotekli satış oranının yeniden yüzde 20 seviyesine ulaşmasının finansman tarafında sınırlı da olsa bir normalleşmeye işaret ettiğini belirterek, “BDDK tarafından yapılan düzenlemeyle kredi kullanım koşullarının daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek şekilde yeniden tanımlanması bu artışın arkasındaki önemli faktörlerden biri olarak değerlendirilebilir.” dedi.
Kredi-değer oranlarının konutun enerji sınıfı ve ekspertiz değerine göre yeniden belirlenmesinin bazı fiyat segmentlerinde krediye erişimi kolaylaştırdığını vurgulayan Hepşen, bunun ilk etkisinin ipotekli satış oranındaki artışta görüldüğünü ifade etti.
Hepşen, kredi kullanımındaki hareketliliğin daha çok ikinci el konut piyasasında yaşandığını belirterek, verilerin ipotekli alımların mevcut konut stokları üzerinden gerçekleştiğini ortaya koyduğunu aktardı.
Kredi payındaki yükselişin henüz yeni konut üretimi üzerinde güçlü bir ivme oluşturduğunu söylemek için erken olduğunu kaydeden Hepşen, “Daha çok finansman kanalının yeniden çalışmaya başladığını ve talebin belirli ölçüde kredi tarafına geri döndüğünü gösteren bir sinyal olarak okumak daha doğru görünüyor.” diye konuştu.
Bankalar kredi vermede daha istekli
Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan ise aylık yüzde 3,5-4 seviyelerinde bulunan konut kredisi faizlerinin son dönemde yüzde 2,5’in altına gerilediğini belirterek, bunun satışlara olumlu yansıdığını söyledi.
Artan kiralar nedeniyle vatandaşların “kira ödeyeceğime taksit öderim” yaklaşımıyla hareket ettiğini ifade eden Akdoğan, sözlerini şöyle tamamladı:
“Özellikle yüksek kirada oturan vatandaşlarımız belirli bir peşinatla alım yapmak ve kira yerine kendi evinin taksitini ödemek istiyor. BDDK düzenlemesi sonrası bankaların vatandaşın kredi taleplerine olumlu dönüşünde artış var. Bankalar artık konut kredisi kullandırmakta daha istekli. Önceden daha ketum bir tutumları vardı. Bu durum ipotekli satışların payını artırdı. Ancak hala gidilecek çok yol var. Faiz oranları yüzde 1 civarına gerilediğinde ipotekli satışların payı yüzde 35-40 civarına yükselecektir.”
