Türkiye’de konut satışları 2025 yılında rekor seviyeye ulaştı. 1.7 milyon adede yakın konut satışı gerçekleşirken, nakit alımda artış dikkatlerden kaçmadı. Yüksek faiz ortamına ve kredi daralmasına rağmen konut talebinin güçlü kalmasının arkasında ise altın başta olmak üzere finansal yatırım araçlarından konuta yönelen birikimler bulundu. 2025’te gerçekleşen konut satışlarının yüzde 90’a yakını fazlası peşin yapıldı.
Satışların yaklaşık üçte biri ilk el, üçte ikisi ikinci el konutlardan oluşurken, kredili satışların payı tarihi düşük seviyelerde kaldı. Bu tablo satışların krediyle değil birikimle şekillendiğini ortaya koydu. Sektör temsilcileri, “Özellikle yatırım araçlarındaki dalgalanmalar, konut sektörüne talebi arttırdı ve birikimler konut yatırımına yöneldi” yorumunu yaptı.
Satışların %89’u nakit kazançlar somut varlıklara gitti
Ekonomistler de, nakit satışlardaki bu sert artışı altın piyasasında oluşan yüksek getirilerin realize edilmesine bağladı. Son yıllarda altın, hem küresel belirsizlikler hem de kur etkisiyle yatırımcısına yüksek bileşik getiri sağladı. 2025’e gelindiğinde ise bu kazançların önemli bir bölümü somut varlıklara ve özellikle konuta gitti.
Piyasa değerlendirmelerine göre, altın gibi yatırım araçlarında yüzde 50’nin üzerinde bileşik getiri elde eden yatırımcı, fiyatı yaklaşık yüzde 30 artmış olmasına rağmen konutu tercih etti. Bu tercihte, “fiyat ucuz mu pahalı mı” tartışmasından çok, elde edilen kazancın korunması ve kalıcı bir varlığa bağlanması isteği etkili oldu. Ekonomist İris Cibre, “Satışların yüzde 89’u nakit. Konut fiyat artışı aylık sadece yüzde 0,21. Yani, pazarlık gücü, bu miktarda satışa rağmen alıcıda. Millet ihtiyaçtan, fiyat indirerek satış yapıyor” dedi.
1.7 milyon adet konut satıldı
Türkiye genelinde konut satışları, Ocak–Aralık 2025 döneminde bir önceki yıla göre yüzde 14,3 artarak 1 milyon 688 bin 910 adede yükseldi. Aralık ayında satışlar yıllık bazda yüzde 19,8 artışla 254 bin 777 olarak gerçekleşti. Ekonomist Banu Kıvcı Tokalı, “2025’in son ayında güçlü konut satış rakamları: Aylık yüzde 80,6, yıllık yüzde 19,8 artışlar.
Yıllık bazda önceki iki ayın düşüşlerinin ardından, güçlü ivmeyle yıllık artışa geçiş. Güçlü görünüm, hem ilk hem de ikinci el satışlarda geçerli” dedi. Ekonomist Hakan Kara ise “Faizlerinin bu kadar yüksek olduğu ve konut kredilerinin kısıtlandığı bir yılda konut satışlarında 1,7 milyonla açık ara tarihi rekorun kırılması pek normal bir durum değil” yorumunu yaptı.
İpotekli satışlar yüzde 14 seviyesinde
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları, aralıkta bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 25,2 artarak 29 bin 149’a çıktı. Geçen yılın ocak-aralık döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları, yıllık bazda yüzde 49,3 artarak 236 bin 668 olarak kayıtlara geçti. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı, aralıkta yüzde 11,4 iken, geçen yılın tamamında yüzde 14 olarak gerçekleşti.
Son 5 yılda ipotekli satışların payının sürekli düştüğü görüldü. 2020’de ipotekli satışın payı yüzde 38,2 iken, diğer satışta bu pay yüzde 61,8 olarak gerçekleşmişti. 2021’de bu pay sert bir şekilde yüzde 19’a kadar düştü. Diğer satışın payı da yüzde 80’in üzerine çıktı. 2023’te yüzde 14,5’e kadar gerileyen ipotekli satışlar en kötü yılını 2024’te yaşadı. Bu yüzden 2025 geçen yıla göre toparlanma senesi oldu.
“10 kişiden 2’si kredi kullanabildi”
Satışları yorumlayan Albayrak Beton Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Albayrak, “Rekor sektörün beklentisini karşıladı. 2025 yılının son çeyreğinde daha önceki dönemlere göre biraz daha rahat bir dönem geçirdik. Genellikle bu yıl satışı hızlı olan daireler fiyatı 6-7 milyon lira bandında olan dairelerden oluştu. 2025 yılını sektörümüz açısından toparlanma yılı olarak değerlendirebiliriz. Özellikle yatırım araçlarındaki dalgalanmalar, konut sektörüne talebi arttırdı ve birikimler konut yatırımına yöneldi. Ancak konut satın almada en büyük etken kredi faiz oranları. Oranlar hala çok yüksek, o nedenle önceleri bankaya giden 10 kişiden 7’si kredi kullanarak konut alırdı, şimdi 10 kişiden sadece 2’si kredi kullanabiliyor” dedi.
Algün Yönetim Kurulu Başkanı Cihat Algün de “Konut satın almak isteyen müşteriyi kaçırmak istemeyen ve elinde stoku bulunan inşaat sahiplerinin uyguladığı indirim kampanyaları, satış rakamlarına olumlu yansıdı” diye konuştu.
Beyaz Group İnşaat Yönetim Kurulu Eş Başkanı Samet Beyaz ise: “Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının artacağını öngören kesimin aksiyon almasının bir sonucu oldu. Yakın dönemde krediye ulaşmanın biraz daha kolaylaşmasıyla stokların erime sürecine gireceğini bekleyebiliriz.”
Gayrimenkul Girişimcisi Hakan Bucak: “Konut fiyatları Şubat 2024’ten bu yana reelde geriliyor. Bu da birikimi olan için önemli bir fırsat yarattı. Altın ve mevduat gibi farklı yatırım araçlarında olanlar, bu yolla sağladıkları geliri gayrimenkulde değerlendirdi. Çünkü ilerde fiyat artar, erişemem düşüncesi hakimdi. Yatırımcının alım kararında etkili olan faktörlerden biri de amortisman süresi. Fiyat artışı hızı düşerken kiraların yükselmesi konutta amortisman süresini yeniden cazip hale getirdi. Faizsiz finansman sistemine ilginin giderek büyümesi konut satışını destekleyen bir diğer etken oldu.”
Sıfırın payı aynı ikinci el satış rekor kırdı
Konut satışlarında öne çıkan başka bir tablo ise ikinci el satışlar. 1.7 milyon adetlik rekor yılda ilk elden çok ikinci el konut satışları öne çıktı. En son 2017 yılında 659 bin 698 adetle zirveye ulaşan ilk el konut satışlarından sonra bir daha aynı seviye görülmedi.
Fakat ikinci elde tablo aynı değil. 2020-2021 ve 2022’den sonra ikinci el konut satışlarında ilk kez 1 milyon adet barajı yeniden aşıldı. Son 13 yılda geçen yıl ilk kez ikinci el konut satışlarında 1 milyon 148 bin 124 adetle rekor kırıldı. İlk el konut satışları da 540 bin 786 adet olarak kayıtlara geçti. İlk el satışlar toplam pazardan yüzde 32 pay alırken (2024 %32,8), ikinci elin payı yüzde 68 oldu.
Yabancıya konut hız kesmeye devam ediyor
Yabancılara konut satışı, 2025’in Ocak-Aralık döneminde 2024’ün aynı dönemine göre yüzde 9,4 azalarak 21 bin 534 olarak kayıtlara geçti. 2022 yılında 67 bin 490 adetle yaptığı zirvenin ardından gerilemesini sürdüren yabancıya konut satışında düşüş kademeli oldu. Geçen yıl konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı, yüzde 1,3 oldu. 2024 yılında bu 23 bin 781 adetle yüzde 1,6 seviyesindeydi.
Yabancılara yapılan satışlarda ilk sırayı, 7 bin 989 konutla İstanbul aldı. Bu ili, 7 bin 118 konutla Antalya ve 1800 konutla Mersin takip etti. Geçen yıl ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla, 3 bin 649 ile Rusya vatandaşlarına yapıldı. Bunu, 1878 ile İran ve 1541 ile Ukrayna vatandaşları takip etti. Geçen ay ise en fazla konut satışı, 504 ile Rusya, 232 ile İran ve 193 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
