Son günlerde sıkça gündeme gelen kira uyarlama davası konusu, Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayalı olarak tarafların her an mahkemeden talep edebileceği bir dava olarak karşımıza çıkıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu’nun kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu konuda önemli açıklamalarda bulunarak, kira uyarlama davasının zamana ilişkin bir sınırlama olmaksızın her zaman açılabilecek bir dava olduğunu vurguluyor.
KIRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
- Zamanaşımı Yok: Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi kapsamında yer alan kira uyarlama davasının zamanaşımına tabi olmadığını belirtiyor. Sözleşmenin tarafları arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması durumunda, aşırı ifa güçlüğü ortaya çıktığında her an dava açılabileceğini ifade ediyor.
- Aşırı İfa Güçlüğü: Şimşek, sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerektiğini belirtiyor. Örneğin, Covid-19 pandemisi ve ülkenin içinde bulunduğu ekonomik kriz gibi durumlar aşırı ifa güçlüğünü örnek olarak gösteriyor.
- Mahkemeden Önce Bildirim Zorunluluğu Yok: Kira uyarlama davası, kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olmadan her an mahkemeden talep edilebilen bir dava türüdür.
KİRA UYARLAMA DAVASI AÇMAK İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR:
Türk Borçlar Kanunu Madde 138’e göre, kira bedelinin uyarlanması için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması şarttır.
- Olağanüstü Durum: Sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Bu durum, borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
- Aşırı İfa Güçlüğü: Ortaya çıkan olağanüstü durum, borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve sözleşmenin ifasını beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu Henüz İfa Etmemiş Olmalı: Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır.
SÖZLEŞMENİN DİREKT FESHİNİN MAHKEMEDEN TALEP EDİLEBİLMESİ MÜMKÜN DEĞİL:
Kira uyarlama davasında, taraflar önce sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilirler. Eğer bu mümkün değilse, sözleşmeden dönme hakkını kullanabilirler. Ancak, Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanarak aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi terditli olarak mümkündür.
KIRA TESPİT DAVASI İLE KIRA SÖZLEŞMESİ UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR:
Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Ayrıca, kira bedeli tespit davalarında belirli şartlar aranırken, kira bedeli uyarlama davasında bu şartlar daha esnek bir şekilde karşılanabilir.
İlhan ÇAMKARA / Turk Emlak Haber Ajansı
