Enflasyon ortamında konutu bir yatırım aracı olarak görme eğiliminin arttığına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Konut satışların azaldığını görüyoruz. Daha da fazla azalmasını bekliyorduk ancak yine dirençli bir satışla karşı karşıyayız. Ekim ayında gerçekleşen bir ayda 93 bin konut satışı ciddi bir rakam. Türkiye’de nakit parayla konut alımı yapılıyor görünüyor ve eskiden yaklaşık yüzde 20 gibi ipotekli konut satışının toplam satış içindeki oranı varken bugün neredeyse yüzde 5’lere gerilemiş durumda. İpotekli satışta bu kadar en son Kasım 2018’de gerilemiştik. Takribi beş yıllık bir geri gidiş var.” dedi.
Krediler durdu, piyasa sakinledi
Enflasyonu durdurmak için kredi kullanımının azaltıldığına dikkat çeken Yazıcı, “Bu doğru bir karardı, piyasa biraz sakinledi. İpotekli konut kredileri sınırlandırılması sayesinde konut fiyatları yerinde sayıyor ve bir süre sonra da dolar bazında geriye gidecek. Geçtiğimiz yıl dolara ve enflasyonist ortama karşı yatırımcılar kendilerini korumak amaçlı gayrimenkule yöneldiler. Bir kısmı kredi aldı, bir kısmı elindeki nakit parayı korumak için gayrimenkule yatırdı ve fiyatlar olması gerektiğinden çok daha fazla arttı. Şimdi bunun dolar bazında geriye gitmesini bekleyeceğimiz bir döneme geldik ama ekonomik olarak yine aynı yaptırımların devam etmesi şartıyla. Bunun sonucu gayrimenkul fiyatları biraz sakinleşecek ama konuttaki barınma sorununa uzun vadeli bu çözüm yeterlimi diye düşünmek gerekiyor.
Piyasaya panik atak bir müdahale var
Bundan birkaç yıl önce Türkiye’de barınma sorunuyla karşı karşıya kalacağız demiştik. Çünkü fiyatlar yatırım yapan gayrimenkulcüler nedeniyle aşırı derecede hızlı yukarı doğru gidiyordu. Şimdi devlet birtakım önlemler almaya çalışıyor fakat bu önlemler çok nokta atışı, bütün resmi kaplayacak şekilde değil maalesef.
Piyasada kiracılarla ev sahipleri arasındaki ilişkiyi devlet yüzde 25 ile sınırlandırmaya çalıştı ve bunun için uğraşıyor. Fakat öte yandan birçok kişi bu kira geliri ile yaşıyor. Piyasadan tespit ettiğimiz ev sahiplerinin son dönemlerde kiracılarını çıkarmaya çalıştıkları ve özellikle yabancı uyruklu kişilere yüksek fiyatlarla kiraya vermek istedikleri yönünde. Bunun en büyük sebebi, enflasyon ile her şeyin fiyatında büyük bir artış yaşanırken bu durumdan kira fiyatlarının da doğal olarak etkilenmesi. Türkler için farklı avantajlar sağlanması gerekli örneğin yabancıya kiralayanın göreceli olarak daha fazla oranda vergi vermesi lazım.
2024 yılı kiracılar açısından zorlu geçecek. Ev sahibi ile mal sahibi arasında problemler görmeye devam edeceğiz. Devlet “arabulucu çözsün” dedi ama arabulucunun elinde sihirli değnek yok, dolayısıyla sorunları biraz öteliyoruz, sorunları çözmüyoruz. Basit bir örnek neden taraflar değerleme raporu arabulucuya gelmek zorunda bırakılmıyorlar, uzlaşma için zemin hazır masaya oturamıyorlar, bu sayede arabuluculuğun başarısı artar yargının yükü azalır. Gayrimenkulün orta, kısa, uzun vadeli birtakım çözümlere ihtiyacı var ve şu anda maalesef bunu yapamıyoruz.
Özetle diyebiliriz ki Türkiye’de gayrimenkule bir bütün olarak bakılamıyor. Gayrimenkule panik atak bir müdahale var .Gayrimenkul ile ilgili konuların kısa orta ve uzun vadeli daha kapsamlı düşünülmesi tek elde koordine edilerek yönetilmesi lazım. Bu bugünün veya yarının işi değil, dünün işiydi çok bile geç kaldık.
Gayrimenkul Piyasaları Kurulu olmalı
Türkiye’de gayrimenkul çok büyük bir konu, gayrimenkulü tek bir elden yöneten bir kurulumuz yok. Sermaye piyasalarımız kurulumuz, bankacılık denetleme düzenleme kurulumuz var ama gayrimenkul kurulumuz yok, her şeyi bir orkestra şefi ritminde düzenleyecek bir kurum olmalı. Türkiye’de gayrimenkul tam anlamıyla kayıt altında değil, vergilendirmede problem var. Maliye bakanlığıyla kayıt altına alabilir, kira takibinin e-devlet üzerinden yapılması isteniyor ama bu durumda da açıktan para ödenmesi vb riskler var. Bu işe bir bütün resimde bakacak, kaçakları kapatacak doğruyu özendirecek teşviklerde bulunacak bir planlama ve koordinasyon kuruluna ihtiyaç var.” şeklinde konuştu.
